«Les OPH seront avant- gardistes.» C’est la con- viction exprimée par Renaud Payre, vice-président de la Métropole de Lyon, lors de l’assemblée générale des OPH qui s’est tenue sous un format hybride le 27 mai. Les trois OPH de son territoire font partie des dizaines engagés dans une démarche de contractualisation avec leur collectivité de rattachement. Démarche qui est «la traduction d’une stratégie territoriale visant à emmener l’OPH au-delà de ses missions traditionnelles, dans l’esprit de la charte du Mans signée avec les associations d’élus en 2019», rappelle Hervé Petit, directeur Stratégies urbaine et sociale de HTC, qui a réalisé pour la Fédération un guide pratique sur le sujet⁽²⁾.

En l’occurrence, à Lyon Métropole, un unique contrat lie la collectivité aux trois OPH, Est Métropole Habitat, Lyon Métropole Habitat et Grand Lyon Habitat. Il répond à trois enjeux : augmenter significativement la production de logement social ; répondre à la problématique du vieillissement du patrimoine des OPH ; faire converger les activités des trois Offices pour appliquer de manière coordonnée la politique métropolitaine de l’habitat. Céline Reynaud, directrice générale d’Est Métropole Habitat, se félicite que son organisme soit posé en «partenaire privilégié». Elle apprécie également «les dotations annuelles sur des objectifs sécurisés» ainsi que le dialogue à quatre avec une évaluation du chemin parcouru ensemble. Renaud Payre ajoute un enjeu démocratique, car lors du vote du budget pluriannuel d’investissement, «tous les conseillers métropolitains doivent se positionner». Occasion pour eux de comprendre au passage que «les OPH ne sont pas des organismes Hlm comme les autres», insiste l’élu lyonnais, qui recommande de caler la durée du contrat sur celle du mandat électif.

Agir «en meute»

En Sarthe, le président du Conseil départemental aime à dire que la contractualisation est conduite «en meute», rapporte Olivier Dubosc, son directeur général des services. Il s’agit, pour la collectivité, de «garantir l’alignement de l’ensemble des opérateurs du logement social à l’échelle du département», à savoir les OPH mais aussi les SPL et les SEM. Les enjeux sont ici : la solidarité territoriale, la présence «visible et en acte» de la collectivité via son «partenaire privilégié»⁽³⁾ Sarthe Habitat, sachant que « l’habitat est une politique intégratrice qui cristallise d’autres politiques portées par le département ». Et de citer le vieillissement de la population, l’action sociale et l’aménagement (avec notamment le programme Action cœur de ville et Petites Villes de demain). Pour Olivier Dubosc aussi, «la délibération démocratique au sein du Conseil départemental (et du CA de l’OPH) est utile et dynamisante pour le suivi au plus près de notre politique.»

Le suivi et l’évaluation font partie intégrante de la contractualisation, avec des conduites précises et variables d’un territoire à l’autre, selon HTC. Hervé Petit a ainsi été “bluffé” par la contractualisation en cours entre la Communauté d’agglomération de Saint-Nazaire et son OPH, qui procède d’un mécanisme original pour réagir aux premiers signes de fragilité de l’organisme. À chaque objectif du contrat est associée une série d’indicateurs d’impact financier sur l’Office : la contribution de la collectivité est déclenchée uniquement lorsque la réalisation de tel ou tel objectif vient impacter de manière significative le budget de l’organisme.

Un manifeste écrit avec le cœur

Mais que serait ce lien sans valeurs partagées ? Un manifeste intitulé Réaffirmer nos valeurs, a été adopté à l’unanimité lors de l’AG. Un manifeste « écrit avec le cœur », confie Isabelle Rueff, directrice générale de Alpes Isère Habitat et présidente de l’Institut Hlm de la RSE. «Nos valeurs sont nos fondamentaux et ce qui nous anime, où nous puisons notre force, sans compétition car il n’existe pas de compétition de valeurs», a-t-elle déclaré avec ferveur. Il n’est pas ici question de «valeurs économiques» car «ce n‘est pas en tant qu’acteur économique que nous nous distinguons», souligne-t-elle.

Marcel Rogemont va même plus loin : «Les OPH sont des acteurs sociaux avant d’être des acteurs économiques : nous devons refuser les discours strictement économiques qui nous éloignent de nos ambitions sociales». La première des valeurs est donc celle de l’humanité, puis vient celle de la fidélité au territoire avec, pour corolaire, la proximité. «L’ancrage territorial implique qu’il n’y a jamais de territoires abandonnés», insiste Isabelle Rueff. La non-lucrativité est la troisième valeur, celle qui «garantit que tout euro recueilli sera réinvesti au profit des territoires et des locataires» et qui fait que «notre patrimoine devient un bien commun». D’ailleurs, pour la philosophe Cynthia Fleury, cela ne fait aucun doute : «Le logement social est un commun», au sens où il est une ressource gérée collectivement, au bénéfice de ses usagers, dans le but de la préserver et la pérenniser.

On n’est pas non plus très loin de la sphère de l’économie sociale et solidaire, et c’est Jérôme Saddier, président d’ESS France, qui le dit : l’activité des OPH répond aux besoins d’une communauté donnée, sa finalité va au-delà de la seule production de biens et services, elle a d’autres impacts (sociaux, territoriaux, environnementaux).

La dernière valeur est celle de l’innovation, inséparable de la capacité d’adaptation nécessaire à la continuité du service public, par exemple en période de pandémie.

Si l’utilité sociale des OPH est ainsi rappelée aujourd’hui, c’est que «nous sommes regardés à l’aune des lois économiques», tempête Marcel Rogemont. Lois qui «voudraient nous imposer de faire tourner le capital» et qui fait que le modèle Hlm «repose trop sur la dette», or «nous sommes le capital de ceux qui n’en ont pas», rappelle-t-il. En ce jour anniversaire de la première réunion, en 1943, du Conseil national de la Résistance, le député Stéphane Peu, vice-président de la Fédération, reste convaincu que la RLS imposée par la loi de Finances de 2018 n’était qu’un étage d’une fusée construite pour renverser le modèle historique des Hlm conforté après-guerre. Il rêve d’un grand débat populaire sur l’avenir du logement social, idéalement lors de la campagne des présidentielles de 2022. L’avenir du modèle Hlm et du modèle OPH seront, quoi qu’il en soit, au programme de la prochaine AG de la Fédération, qui se tiendra sur les terres de Marcel Rogemont, à Rennes, les 23 et 24 juin 2022.

(1) Le même jour, s’est tenue l’AG de la Fédération des Coop’Hlm (voir p. 18).
(2) “Pratiques de la contractualisation entre les OPH et les collectivités”, en ligne sur www.foph.fr.
(3) Cette formulation a remplacé celle de “bras armé”, qui tend à nier l’autonomie des OPH défendue justement dans la démarche de contractualisation.

Activités 2020 des OPH

Au 31 décembre 2020, les OPH étaient au nombre de 220, dont 83 rattachés à des Conseils départementaux. Ils représentaient un patrimoine locatif de 2,3 millions de logements. Les 65 OPH de plus de 12 000 logements possédaient 61% du patrimoine. Pour les autres, «je ne connais pas d’Office qui ne soit dans un processus de rapprochement», assure Marcel Rogemont.
196 080 logements ont été mis en location en 2020. L’offre due à la mobilité représentait 7,8 % du parc. La vacance est montée à 5,6% «notamment du fait de la vacance technique, augmentée par les retards et reports de chantier», précise la Fédération.
20 000 logements familiaux ont été mis en chantier, dont 18 700 en construction neuve (+1,9% par rapport en 2019) et 1 300 en acquisition à améliorer hors Hlm (-27%, 8%). Les OPH ont aussi mis en chantier 1 500 équivalents-logements en foyer (-3,2%), représentant une capacité d’accueil de 1 650 lits.
213 740 logements familiaux et 11 920 équivalents-logements en foyer ont fait l’objet de travaux d’amélioration.
La proportion de logements économes classés A, B, C en énergie primaire est passée, en une seule année, de 44,1% à 45,3% (de 4% à 3,7% pour les classes F et G). Celle des logements classés A, B, C en émission de GES est passée de 28,4% à 29,3% (de 10,6% à 9,6% pour les classes F et G).
5 040 logements ont été démolis (5 070 en 2019), dont un peu moins de la moitié dans le cadre de l’Anru. 3 100 logements ont été vendus à des personnes physiques (-6%), dont 57% étaient des maisons individuelles.