Hormis pour les copropriétés à deux, plusieurs dispenses sont prévues pour les syndicats de taille réduite, elles concernent le conseil syndical et la comptabilité. © DR

Conformément à l’habilitation donnée par la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, vise à l’amélioration de la gestion des immeubles et à la prévention des contentieux.

Il en résulte notamment des mesures destinées à adapter les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, au regard des caractéristiques des immeubles et de la taille de la copropriété.

La loi du 10 juillet 1965 comprend désormais aux articles 41-8 à 41-23 des dispositions particulières à certaines copropriétés, de petite dimension.

Des règles spécifiques aux petites copropriétés sont ainsi édictées et définies par la loi complétée par les dispositions réglementaires issues du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 (pris pour l'application de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété), modifiant le décret n°67-223 du 17 mars 1967 (pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Nombreux sont les organismes Hlm ayant vendu un ou deux lots au rez-de-chaussée d’un immeuble de logements locatifs qui connaissent cette situation de “petites copropriétés’’, voire de copropriété à deux.

L’innovation majeure réside dans la possibilité de prendre des décisions sans organiser une Assemblée générale.

Les petites copropriétés
(art. 41-8 à 41-12 de la loi du 10 juillet 1965)

Constitue une petite copropriété, le syndicat des copropriétaires :

- comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces,
- ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15000€.

Le critère est donc alternatif, et ainsi que le précise le rapport au président de la République relatif à l’ordonnance du 30 octobre 2019 (JORF du 31 octobre 2019), cela "permet d’ouvrir l’accès à ce dispositif dérogatoire à des copropriétés de plus de cinq lots dont le budget prévisionnel moyen serait faible, ce qui correspond, selon les données du registre d’immatriculation, à des copropriétés d’environ dix lots, le budget prévisionnel annuel moyen étant de 1478 euros par lot".

Régime dérogatoire de ces petites copropriétés

Plusieurs dispenses sont prévues pour ces syndicats de taille réduite ; elles concernent le conseil syndical et la comptabilité. En effet, ces syndicats de copropriétaires ne sont pas tenus :

- de constituer un conseil syndical
- de tenir une comptabilité en partie double, les engagements pouvant être constatés en fin d’exercice.

Le régime dérogatoire permettant la mise en place d’un syndicat coopératif dans les petites copropriétés sans conseil syndical est repris à l’article 41-11 de la loi de 1965.

Modalités de prise des décisions simplifiées

L’innovation majeure réside dans la possibilité de prendre des décisions sans organiser une assemblée générale, mais l’unanimité sera alors requise. Ces décisions peuvent être prises :

- soit dans le cadre d’une consultation écrite,
- soit lors d’une réunion, non soumise au formalisme d’une assemblée générale.

Toutefois demeurent impérativement prises, dans le cadre d’une assemblée générale, les décisions relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes. La consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire.

Sont ainsi facilitées les prises de décisions entre deux assemblées générales annuelles dans ces copropriétés de taille réduite et réunissant un petit nombre de copropriétaires.

Les copropriétés à deux (art. 41-13 à 41-23 de la loi du 10 juillet 1965)

Un régime dérogatoire est également institué pour les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, régime inspiré largement des dispositions applicables dans le cadre de l’indivision (articles 815 et suivants du Code civil).

De telles copropriétés se caractérisaient jusqu’à présent par la nécessité pour les deux copropriétaires de marcher “main dans la main’’. En cas de désaccord, une situation de blocage pouvait générer de graves difficultés, par exemple en cas de travaux impérieux à réaliser pour préserver l’immeuble, sans que le juge puisse se substituer à l’une des deux parties.

Les dérogations et assouplissements mis en place viennent ainsi remédier à la rigidité et à l’inadaptation de certaines dispositions du statut de la copropriété. Des dérogations sont prévues lorsque le syndicat comprenant deux copropriétaires a fait le choix d’un syndic non professionnel. En principe, le syndic est seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer, sauf autorisation de l'assemblée générale, à la majorité absolue, pour une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

Dans les copropriétés à deux avec un syndic non professionnel, le recours à une telle délégation est facilité. Le syndic non professionnel peut demander à l’autre copropriétaire l’autorisation de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée. En cas de conflits d’intérêts du syndic non professionnel, l’autre copropriétaire peut exercer une action contre celui-ci en paiement des provisions sur charges dues au titre du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel. Cette action en paiement est également ouverte à chacun des deux copropriétaires, en cas d’absence ou de carence du syndic professionnel.

Règles de majorités adaptées  

L’article 41-16 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 déroge ainsi aux règles de majorité et au principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire.

• Le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix peut décider seul :

- des décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) ;
- de la désignation du syndic.

• Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue de l’article 25) peuvent être adoptées par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix.
• Les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence, peuvent être prises par chacun des deux copropriétaires.

Absence de réunion d’une assemblée générale

Les copropriétaires peuvent adopter, sans se réunir en assemblée générale :
- toutes mesures conservatoires ;
- les décisions mentionnées à l'article 41-16 de la loi (cf. supra) ;
- les décisions relevant de l'unanimité.

Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution et doit les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité. Chacun des copropriétaires a l’obligation de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures, proportionnellement à sa quote-part de parties communes. En cas d’avance de sommes par l’un des copropriétaires, il peut obliger l'autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.

Réunion des deux copropriétaires sans convocation préalable

Les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l'article 41-16 de la loi ainsi que les décisions relevant de l'unanimité.

Chaque copropriétaire peut convoquer l'autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l'ordre du jour. L’ordre du jour peut être complété par chacun des copropriétaires, sous réserve d'en informer préalablement l'autre. Les décisions portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes sont obligatoirement prises lors d’une assemblée générale.

Le délai de contestation par le copropriétaire non décisionnaire est fixé à deux mois, à compter de la notification de la décision, et sauf urgence, l’exécution de la décision est suspendue pendant ce délai. Un état des dépenses et créances est tenu par le copropriétaire, non syndic, qui perçoit des revenus ou expose des frais, au titre de l’administration et de la gestion de l’immeuble en copropriété. Cet état est à la disposition de l’autre copropriétaire.

Pour éviter les situations de blocage, le recours au juge devient possible. Ainsi, peuvent être autorisés ou prescrits judiciairement :

- un acte nécessitant le consentement de l’autre copropriétaire dont le refus met en péril l’intérêt commun ; l’autre copropriétaire pouvant alors solliciter une autorisation judiciaire pour passer seul l’acte qui sera opposable au premier ;  
- toutes mesures urgentes que requiert l’intérêt commun ;
- l’aliénation d’une partie commune à la demande d’un copropriétaire ayant au moins deux tiers des voix.

Un des deux copropriétaires peut notamment être autorisé, par le président du tribunal judiciaire, à percevoir des débiteurs du syndicat, ou de l’autre copropriétaire, une provision pour faire face aux besoins urgents, en prescrivant, le cas échéant, les conditions de l’emploi.

Ces règles applicables aux copropriétés à deux sont très largement inspirées du régime de l’indivision du Code civil et devraient permettre de limiter les situations de blocage et faciliter la gestion des immeubles concernés. L’ensemble de ces dispositions spécifiques aux copropriétés de dimension réduite écartent l’application des dispositions du statut de la copropriété qui apparaissent inadaptées, compte tenu des particularités de ces petites copropriétés, en particulier en permettant la prise de décisions en dehors du cadre très strict d’une assemblée générale, lors de réunions informelles ou de consultations écrites.

Thèmes : Petites copropriétés - Syndicat des copropriétaires - Assemblée de copropriétaires.

Contact : Gaëlle Lecouëdic, Direction juridique et fiscale, USH - Tél. 01 40 75 78 60 ; Mel. : ush-djef@union-habitat.org