Confrontés quotidiennement aux difficultés budgétaires de leurs locataires, les organismes Hlm pratiquent de longue date l’accompagnement des ménages, la prévention des impayés et des expulsions. Fin 2018, 18,6% des locataires du parc social se trouvaient en difficultés de paiement, mais, grâce au travail de prévention, seulement 6,5% étaient en impayés de plus de 3 mois et 1,5% en impayés de plus de 12 mois, selon une enquête de l’USH et des Fédérations sur les impayés et la prévention des expulsions (données 2018).

Les organismes parviennent à limiter le développement des impayés et identifier le plus en amont possible les situations de fragilité des ménages. Une forte réactivité, la recherche de contacts, de traitement amiable via des plans d’apurement et d’accompagnement des familles permettent de recouvrer une bonne partie des impayés et d’éviter l’engagement d’une procédure.

En 2018, les organismes Hlm ont envoyé plus de 5 millions de courriers de relance et plus de 450 000 plans d’apurement ont été signés avec des locataires en difficulté.

Si, malgré ce travail de prévention, le ménage est toujours en situation d’impayés, et que la procédure contentieuse est déclenchée, les recherches de solutions amiables se poursuivent pour permettre le maintien du ménage dans le logement.

Le niveau des procédures contentieuses était relativement stable entre 2016 et 2018. Cette année-là, on comptait environ 138 000 commandements de payer, 68 000 assignations en justice et 35 000 baux résiliés suite à une assignation, représentant respectivement 3,1%, 1,5% et 0,8% des locataires présents. Les situations d’échec en fin de procédure sont révélatrices de difficultés multiples des ménages, que le bailleur ne peut généralement pas gérer tout seul, comme le non-recours aux droits, le repli sur soi ou encore des problèmes de santé mentale.

Les organismes Hlm font face à une forte augmentation des effacements de dettes suite à une procédure de surendettement. Entre 2014 et 2018, les dettes effacées sont passées de 54 à 89 M€, soit + 65%.

Maintenir dans le logement avec le programme "Hlm accompagnés"

Les bailleurs sont par ailleurs fortement investis dans des projets permettant d’accompagner les ménages en difficulté pour préserver le maintien dans leur logement, en lien avec le milieu associatif. Un fort besoin "d’aller vers" pour un public dont l’impayé peut être le révélateur d’autres problématiques sociales.

Les organismes s'étaient ainsi mobilisés dans le cadre du programme "Hlm accompagnés", lancé en 2014. Ils se félicitent que la prévention des expulsions soit l’une des priorités du nouveau programme AVDL (Accompagner vers et dans le logement), qui se met en place en 2020 et qui permet aux organismes d’être soutenus dans le développement de projets sociaux en accès et en maintien⁽¹⁾.

L’USH souhaite un renforcement de la capacité d’actions des acteurs sur les territoires pour traiter ces impayés, avec en ligne de mire l’idée qu’il faut pouvoir agir rapidement, ne pas laisser des situations se dégrader, ni laisser seul le bailleur pour gérer les situations complexes. Les dispositifs mis en place par les pouvoirs publics sur les territoires doivent permettre la mobilisation et le renforcement des moyens des FSL (Fonds de solidarité pour le logement), le développement de moyens d’accompagnement social, et l’amélioration de la coordination territoriale.

Des organismes mobilisés durant la crise

Les organismes Hlm se sont fortement mobilisés pour prévenir et prendre en compte les difficultés de paiement durant le confinement : mise en place de cellules de veille, prise de contact, écoute et propositions personnalisées, approche au cas par cas, propositions, le cas échéant, de solutions d’étalement de paiement de loyers ou de charges, orientation vers les dispositifs locaux d’aides…

L’OPH du Jura a par exemple contacté ses locataires les plus fragiles financièrement pour leur proposer des échelonnements ou des reports, et pour faire connaître les dispositifs d’aides. Plaine Commune Habitat a mis en place une "cellule sociale" qui propose des solutions aux personnes concernées (étalement des paiements...) et traite les situations individuelles avec attention et bienveillance. Promologis a lancé une campagne d’information pour permettre aux locataires de payer leur loyer à distance, et ce par le biais de plusieurs canaux : extranet, réseaux sociaux et mails.

De leur côté, le Mouvement Hlm et les associations nationales de locataires ont signé en mai 2020 une charte nationale d’engagements de bonnes pratiques en faveur des locataires en situation de fragilité économique liée à la crise.

Une meilleure connaissance des impacts de la crise

Afin de mieux objectiver les effets de la crise sur les impayés, les Fédérations et l’USH ont lancé, en complément de l’enquête annuelle, une enquête mensuelle auprès des organismes.

Sans surprise, cette enquête fait apparaître une hausse du solde des impayés entre fin février et fin avril 2020. Mais à partir du mois de mai, la hausse de ce solde diminue progressivement. Cette tendance à la baisse est due aux effets de la régularisation des situations liées aux difficultés "matérielles" de paiement (par chèque ou en liquide), importante en début de confinement. Les situations sont cependant très contrastées d’un organisme à un autre.

Concernant le nombre de ménages concernés, même constat : une hausse du nombre de ménages en retard de paiement entre fin février et fin avril et une diminution de cette hausse sur les mois de mai et juin. Ainsi, si le nombre de ménages concernés par des impayés augmente fortement au début de la crise, une partie des situations semble avoir trouvé des solutions.

L’enquête montre cependant une situation plus complexe pour les ménages en proie aux impayés de plus de 3 mois. Ces impayés augmentent fortement entre fin février et fin avril, et, contrairement aux autres indicateurs, cette hausse ne diminue pas en mai et juin. Si cette tendance se confirme, elle pourrait conduire à une augmentation de la dette moyenne des ménages.

L’enquête continuera jusqu’à la fin de l’année 2020 pour suivre ces tendances et rester en veille sur une éventuelle dégradation des indicateurs. L’ensemble des acteurs s’accordent à dire que les effets de la crise seront plus fortement visibles dans les mois qui viennent. Les bailleurs sociaux anticipent une dégradation de la situation financière de certains locataires, et notamment certains actifs comme les intérimaires, salariés au chômage partiel, indépendants et auto-entrepreneurs. L'enquête permettra de suivre mensuellement les conséquences en termes de retards ou difficultés de paiement.

Les responsables associatifs réunis dans le Collectif Alerte ont, en septembre, averti le gouvernement de l’impact de la crise sanitaire sur la pauvreté des ménages (voir Actualités Habitat du 30 septembre 2020). Selon eux, la crise a fait basculer 1 million de Français dans la pauvreté. Les associations constatent déjà, sur le terrain, une hausse des demandes d’aide alimentaire, avec un bond de 30% ces derniers mois et des demandeurs qui, dans 45% des cas, étaient jusque-là inconnus des associations. Autre signe, les Départements font face à de nouveaux demandeurs du RSA, avec en moyenne + 10% de demandes.

Préparer l’après avril 2021

Dans ce contexte, le Mouvement Hlm fait part de sa préoccupation quant à la hausse probable des expulsions à la fin de la trêve hivernale, en avril 2021. Dans le cadre de la démarche "Pour être utiles ensemble", il propose des pistes d’actions pour faire face collectivement à l’aggravation de la situation économique et sociale d’une partie des locataires et demandeurs de logement social.

Afin d’identifier de nouvelles mesures, le Premier ministre, Jean Castex, a confié au député Nicolas Demoulin une mission temporaire sur la prévention des expulsions. Le rapport est attendu pour décembre qui devrait offrir de nouvelles perspectives sur les moyens des FSL et sur le fonds d’indemnisation des bailleurs pour refus de concours de la force publique.

(1) Consulter à ce sujet le "dossier Hlm accompagnés" dans le Centre de ressources en ligne sur le site de l’USH qui présente le nouveau programme AVDL et les actions qu’il peut financer.

Deux démarches innovantes

- Le projet ÉTAGE dans la Métropole de Lyon

Porté par Grand Lyon Habitat et regroupant plusieurs bailleurs de la métropole, le projet ÉTAGE (Équipe territoriale d’alternative globale à l’expulsion) a pour objet de maintenir dans un logement ordinaire des personnes cumulant des difficultés économiques et sociales. Il intervient sur des situations pour lesquelles les outils et dispositifs de droit commun n’apportent pas de réponse efficace pour prévenir l’expulsion. Il permet le maintien dans le logement ou l’orientation vers une solution d’habitat plus adaptée. Des plateformes territoriales permettent le repérage de ces ménages et leur accompagnement coordonné. Plusieurs associations pouvant intervenir auprès du ménage sont associées à cette plateforme.

- Le projet Déclic à Toulouse

Porté par la SA des Chalets en lien avec deux associations, le Relais et le Touril, Déclic est une expérimentation visant au repérage et à l’accompagnement pluridisciplinaire des ménages présentant des risques importants de "décrochage social", en situation "de déni" face au risque d’expulsion, et avec une problématique nécessitant une intervention de proximité souple, adaptable et réactive. L’objectif étant de rétablir le lien et le dialogue entre les locataires en situation d’isolement et à risque d’expulsion et leur bailleur et autres services d’accompagnement du droit commun (santé, insertion, logement).