L'Union sociale pour l'habitat
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Quelle procédure pour la vente de locaux d'activité ou d'un terrain nu depuis la loi ELAN ? AH

La loi ÉLAN a apporté des modifications substantielles au régime de la vente des logements sociaux afin d’inciter au développement de ces opérations par les bailleurs sociaux. Dans la continuité de ces évolutions législatives, la vente de patrimoine appartenant aux organismes Hlm, autre que des logements ou des logements-foyers, est simplifiée.

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L’article L 443-14 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) qui régit cette catégorie de vente du patrimoine d’un organisme Hlm se limite à un alinéa d’une phrase depuis la loi ÉLAN.Par ailleurs, la même loi a élargi aux logements intermédiaires l’application de cet article, ces derniers n’étant plus, dès lors, soumis à autorisation comme l’ensemble des autres logements propriété d’un organisme Hlm.

Les développements ci-dessous ne viseront donc ni la vente de logements sociaux soumis à autorisation en application de l’article L 443-7 du CCH, ni celle des logements-foyers des organismes Hlm qui relèvent d’une disposition légale particulière (cf. article L 443-15-6 du CCH).

Les biens immobiliers concernés : locaux d’activité, bureaux, parkings, terrains nus… mais aussi les logements intermédiaires

La vente d’"un élément du patrimoine immobilier d'un organisme d'habitations à loyer modéré autre que les logements" (cf. article L 443-14 du CCH) vise la cession de biens immobiliers tels que des locaux à usage commercial ou professionnel, des parkings ou boxes (non cédés accessoirement à un logement) des terrains nus…

L’aliénation des autres logements et des logements-foyers appartenant aux organismes Hlm demeure régie par des dispositions légales distinctes, à l’exception des logements intermédiaires (dont la définition est rappelée à l’article L 302-16 du CCH) qui sont désormais soumis à la procédure de vente définie à l’article L 443-14 du CCH.

Comme avant la loi ÉLAN, cet article ne pose pas de conditions d’éligibilité, contrairement à la vente de logements. Par conséquent, les biens vendus ne sont pas soumis à des conditions de performance énergétique, d’habitabilité ou d’entretien.

La condition de détention par un organisme Hlm depuis au moins dix ans ne s’applique pas pour la vente d’éléments de patrimoine autres que des logements.

Sur ces derniers points, le régime de la vente de locaux d’activité ou de terrains nus est inchangé après la loi ÉLAN. L’article L 443-14 du CCH s’applique donc aux biens immobiliers non régis par d’autres textes spécifiques (vente Hlm ou vente de logements-foyers).

Les acquéreurs

Là encore, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 n’a pas modifié le texte qui ne fixe pas de liste de bénéficiaires. Ainsi, comme avant ladite loi, toute personne physique ou morale peut se porter acquéreur d’un élément de patrimoine autre qu’un logement.

Un terrain nu, un local à usage commercial ou professionnel peuvent être cédés à une personne physique (médecin, commerçant) mais aussi à une collectivité territoriale, à une société civile immobilière, ou à une société commerciale, etc.

Une notification au préfet

Avant l’entrée en vigueur de la loi ÉLAN, le 25 novembre 2018, lorsque le prix était supérieur à 30 490 euros, l’article L 443-14 du CCH soumettait la vente d’un élément de patrimoine autre qu’un logement à la procédure d’autorisation préfectorale prévue par l’article L 443-7 du CCH pour les logements. En deçà de ce montant, la vente donnait lieu à une notification au représentant de l’État dans le département, dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte la constatant.

Aujourd’hui, la procédure est unique et simplifiée : "Toute décision d'aliénation d'un logement intermédiaire ou d'un élément du patrimoine immobilier d'un organisme d'habitations à loyer modéré autre que les logements est notifiée au représentant de l'État dans le département dans le délai d'un mois à compter de la date de l'acte la constatant" (article L 443-14 du CCH).

Ainsi, quel que soit le prix, en toute hypothèse, seule une notification au préfet, dans le mois de l’acte de vente, doit être effectuée, en cas de vente d’un terrain nu ou d’un local professionnel par exemple, cédé par un organisme Hlm.

Libre fixation du prix et absence de consultation des domaines

Le prix est librement fixé par l’organisme Hlm vendeur. En effet, il résulte de l’article L 451-5 du CCH un principe de consultation préalable du service des domaines pour toutes les cessions immobilières réalisées par un organisme Hlm, à l'exception de celles relatives aux opérations entreprises en vue de l'accession à la propriété et de celles intervenant entre deux organismes d'habitations à loyer modéré.

Toutefois, la loi ÉLAN, dans un souci de simplification, a complété ces dispositions légales, et désormais, l’article L 451-6 du même Code précise que l'article L 451-5 n'est pas applicable aux cessions régies par "le chapitre III du titre IV du livre IV".

L’article L 443-14 du CCH figurant au nombre des dispositions légales ainsi visées par cette dérogation, il n’y a donc plus lieu de requérir l’avis préalable du service des domaines pour de telles ventes.

La consultation du maire du lieu d’implantation du bien cédé pour la fixation du prix de vente n’est pas davantage prévue par les textes.  

Ainsi depuis le 25 novembre dernier, la procédure de vente d’un local commercial ou professionnel ou d’un terrain nu par exemple, se résume à une notification de l’acte de vente, au préfet, dans le mois de sa signature. Le même régime juridique "simplifié" est applicable à la vente de logements intermédiaires.

Thème : Vente Hlm de patrimoine autre que du logement.

Contact : Gaëlle Lecouëdic, conseiller juridique, Direction juridique et fiscale - Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org