La force d’un syndic réside dans sa capacité à mobiliser et à accompagner les copropriétaires pour remédier à la dégradation de leur bien. © B.Canatar/Pexels

Durant leurs échanges, les intervenants de la webconférence, organisée le 21 octobre par le Réseau des acteurs de l’habitat, ont utilisé les termes de syndic social, sociétal ou solidaire. Malgré les nuances dans l’approche du métier de syndic de copropriété que ces appellations suggèrent, Cécile Chopard, responsable des politiques patrimoniales à l’USH, a rappelé qu’elles "désignent toutes le métier de syndic actuellement exercé par environ un quart des organismes Hlm pour assurer la gestion administrative, comptable, financière et technique d’immeubles en copropriété." Cette activité, comme celle de syndic classique, est encadrée par la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Dans un contexte où la réduction du loyer de solidarité incite à augmenter les ventes Hlm, et que, parallèlement, la VEFA et les programmes mixtes se développent, les bailleurs sociaux seront de plus en plus souvent confrontés au statut de copropriétaire. Actuellement, 13% des logements locatifs sociaux sont dans des immeubles en copropriété et cette proportion est en forte progression. Se pose ainsi la question de la pratique du métier de syndic social par les trois quarts des organismes qui ne l’exercent pas encore dans des copropriétés mixtes. D’autant que les collectivités locales voient en eux des partenaires connus, compétents, proches des habitants et donc en mesure de répondre à leurs problématiques de copropriétés fragiles et dégradées.

Quel modèle économique ?

Le groupe Keredes, une société coopérative, produit du logement social en accession à la propriété et a créé, depuis une soixantaine d’années, un syndic de copropriété qui gère une quinzaine de milliers de lots. Selon son directeur général, Pascal Masson, la vocation de cette activité consiste à "travailler à la sécurisation juridique et financière des copropriétés ainsi qu’à leur valorisation sur le long terme." De son côté, Procivis a créé une marque dédiée à l’activité de syndic, Immo de France, dont certaines filiales ont acquis les compétences pour exercer les missions de certification QualiSR Syndic Prévention Redressement des copropriétés fragiles ou en difficulté. Ce label a été développé avec l’USH et l’Anah. "Nous voulions proposer, en plus de l’activité habituelle de syndic, l’ensemble des professions utiles à la prévention et à l’accompagnement des copropriétés fragiles ainsi qu’au redressement des copropriétés dégradées", souligne son directeur délégué José de Juan Mateo.

La question du modèle économique du métier de syndic social a rapidement été posée par les participants à la webconférence. "Le problème c’est le démarrage quand les volumes sont encore faibles", a indiqué José de Juan Mateo. Pascal Masson a suggéré de commencer par développer cette activité en interne, en mobilisant des savoir-faire et des compétences adossés aux autres métiers de l’organisme, jusqu’à atteindre un nombre suffisant de lots pour en faire une activité à part entière.

Historiquement, cette activité reste considérée comme difficile à équilibrer. Elle est très exigeante et demande des aptitudes qui nécessitent des recrutements et/ou des formations avec les coûts afférents. D’où la nécessité d’atteindre un seuil suffisant de lots à gérer, seuil qu’il faut nuancer par la recherche d’un portefeuille équilibré dans lequel la gestion des copropriétés difficiles et chronophages est compensée par celles de copropriétés plus simples qui demanderont moins de temps et d’investissement aux collaborateurs.

Enfin, est évoquée la capacité du syndic social à gérer de petites copropriétés inférieures à 10 lots, difficiles à équilibrer financièrement. Dans la plupart des cas, les syndics sociaux sont désignés dans plusieurs immeubles d’un même quartier, notamment dans le cadre des politiques de réhabilitation des centres-villes.

Un partenaire des collectivités

La webconférence a aussi été l’occasion d’évoquer les avantages que présente le syndic social versus le syndic classique confié à un opérateur privé. Ses atouts sont évidents pour les collectivités locales qui ont l’habitude de travailler avec les organismes Hlm. Ils connaissent leurs problématiques, partagent un langage commun et peuvent être le relais des politiques publiques. Benoît Boldron, chef du service Habitat public de Toulouse Métropole, voit dans le syndic solidaire "un partenaire pour les politiques publiques de l’habitat mais également une solution dans le cadre des ventes Hlm pour éviter que les copropriétés ainsi créées se fragilisent." Par ailleurs, il considère que les syndics solidaires peuvent être un recours pour reprendre en main les résidences étudiantes et hôtelières qui, en cas de défaillance ou d’abandon du gestionnaire, risquent de tomber aux mains de marchands de sommeil. Constituées de petits logements, elles sont une proie de choix. Dans le cas de copropriétés très dégradées, Benoît Boldron alerte sur l’importance de ne pas laisser le syndic solidaire seul sous peine de le mettre en situation d’échec. "Quand les problèmes sont trop complexes, nous en avons fait l’expérience à Toulouse, il faut mettre en place des dispositifs publics lourds en complément indispensable de l’activité du syndic solidaire."

Remobiliser les copropriétaires et restaurer la confiance

La force d’un syndic réside également dans sa capacité à mobiliser et à accompagner les copropriétaires pour remédier à la dégradation de leur bien. Souvent démotivés et perdus dans le maquis des règlementations, ils désertent les assemblées générales où se prennent les décisions et bloquent ainsi tout processus de réhabilitation. "Le syndic social doit recréer du collectif", selon Pascal Masson. Il est mieux à même de les remobiliser en restaurant la confiance, de trouver et mettre en œuvre des solutions permettant l’exécution de travaux dans ces bâtis dégradés ou fragilisés.

Leur action est particulièrement importante pour identifier les aides financières publiques de l’Anah dans le cadre des opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH), des programmes opérationnels de prévention et d’accompagnement des copropriétés (POPAC) ou des programmes d’intérêt général (PIG), sans oublier les aides attribuées par les collectivités locales. "Les syndics solidaires certifiés QualiSR ont ces compétences", souligne José de Juan Mateo, "ils savent fédérer un réseau d’acteurs". Aux yeux de Cécile Chopard, "une autre plus-value des syndics sociaux réside dans leur culture de la réflexion à long terme pour gérer leurs biens". Atout supplémentaire, leur compétence de la mise en place des stratégies environnementales qui leur donne la capacité d’accompagner les copropriétaires vers la rénovation énergétique. "Forts de leur expérience acquise ces dernières années dans ce domaine, les organismes Hlm maîtrisent les dispositifs législatifs et réglementaires qui vont s’appliquer à l’habitat privé", souligne-t-elle.

Éviter la confusion bailleur - syndic

Malgré toutes ces spécificités et qualités particulières, l’activité de syndic social suscite des interrogations. Son coût par exemple peut être dissuasif. Pour José de Juan Mateo, les frais de syndic classique s’élèvent en moyenne à environ 10% des charges de l’immeuble (soit 10 à 15 euros/mois par copropriétaire). Choisir un syndic solidaire dans une copropriété simple n’entraîne pas forcément de surcoût. En revanche, s’il faut accompagner les copropriétaires pour enrayer une spirale de dégradation, le temps consacré est plus important et la prestation plus complexe, ce qui conduit à un coût forcément supérieur. Il est cependant possible, dans ce cas, de recourir à des financements publics.

Autre interrogation, celle du bailleur qui est à la fois copropriétaire-bailleur et syndic dans un même immeuble, avec un risque de confusion des rôles et de conflit d’intérêts. Cette situation est de plus en plus courante avec le développement des ventes Hlm. Alors même que la loi l’autorise, certains bailleurs refusent pour cela d’être syndic de droit lorsqu’ils effectuent une première vente dans un immeuble qu’ils ont construit. Pour éviter la confusion, les intervenants ont prôné une stricte séparation des activités et des interlocuteurs en créant, par exemple, une filiale pour y loger le syndic. Mais ce risque de conflit d’intérêts ne semble rebuter ni les collectivités ni la majorité des nouveaux copropriétaires, souvent favorables à ce que le bailleur social demeure syndic. S’il ne le reste pas, il peut aussi jouer un rôle clé en postulant au conseil syndical qui assure l’interface entre les copropriétaires et le syndic.

En conclusion, Cécile Chopard a souligné la volonté de l’Union sociale pour l’habitat d’accompagner les organismes Hlm vers ce métier et a annoncé la création d’une boîte à outils pour faciliter sa mise en place. De même, des formations avec un parcours diplômant au métier de syndic sont développées au sein de l’Afpols. "Le secteur Hlm doit s’acculturer au métier de syndic en intégrant des notions de rentabilité, de positionnement commercial et de gestion des risques qui ne sont pas traditionnellement au cœur de son action davantage centrée sur le social." Ce social justement apportera une réelle plus-value à l’exercice du métier de syndic de copropriété par les organismes.

Pour en savoir plus : La webconférence "Syndic social et politiques locales de l’habitat : apports, conditions de mobilisation et enjeux d’avenir" est disponible en replay sur le site du Réseau des acteurs de l’habitat qui donne également accès à une note de synthèse des échanges rédigée par Hélène Morel, doctorante Cifre, laboratoire LISST, Université Toulouse Jean Jaurès. Le site : https://www.acteursdelhabitat.com

Voir aussi : https://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/patrimoine-maitrise-d-ouvrage/syndic-social-apports-du-secteur-hlm-la-gestion

Contact : dominique.belargent@union-habitat.org et cecile.chopard@union-habitat.org

Les organismes, syndics du social et du privé

La loi exige que l’activité de syndic des organismes Hlm porte au minimum sur 70% du patrimoine qu’ils ont construit. Cependant, depuis la loi ALUR, ils peuvent aussi pratiquer l’activité de syndic pour des immeubles privés, hors secteur Hlm, dans la limite de 30% des lots qu’ils gèrent. Aujourd’hui, 600 000 logements gérés par des organismes Hlm sont en copropriété.