Qui habite les Hlm et plus particulièrement le patrimoine des Offices Hlm ? Pour répondre à cette question et tordre le cou à certains préjugés, la Fédération des OPH a confié au cabinet de conseil CMI Stratégies une étude intitulée L’occupation sociale du parc des Offices publics de l’habitat : état des lieux et évolution sur les dix dernières années. Elle offre une photographie du parc des OPH et montre la diversité des profils des locataires des 2 millions de logements gérés par les 191 Offices ayant participé à l’étude, qui accueillent 4,9 millions d’habitants⁽¹⁾.

Le parc OPH actuel est composé de 13,4% de logements individuels, le reste de logements collectifs. Pour des raisons historiques, il est plus ancien que l’ensemble du parc Hlm (72,1% a été construit avant les années 1990, contre 67,1% pour la moyenne Hlm), il est ancré sur l’ensemble du territoire, particulièrement en périphérie des grandes villes, 55% du parc étant localisé en zone tendue, 45% en zone détendue. 35,6% des logements se situent en QPV. Les loyers OPH sont en moyenne 10% moins chers que le parc Hlm (366,60 € par mois en moyenne) ; ils le sont davantage encore en QPV (0,30€/m² en moins), où résident des ménages plus modestes.

Un levier de sécurisation

Si les OPH logent une grande diversité de compositions familiales et de classes d’âges, les profils démographiques des locataires suivent les évolutions sociales et sociétales du pays : d’une part, “des ménages constitués en grande partie et de plus en plus de personnes seules (43,3% en 2020) et un âge moyen en progression constante, phénomènes directement liés au vieillissement général de la population” (avec 16,2% de plus de 65 ans en 2020, contre 12,9% en 2009) ; d’autre part, “une majorité de personnes majeures sans emploi (45,8%), conséquence directe du vieillissement des occupants mais aussi de l’augmentation de la part d’étudiants vivant chez leurs parents”.

L’étude révèle également “une part grandissante de familles monoparentales”, pour lesquelles le logement social constitue un “refuge”. Elles représentaient 21,5% en 2020 et jusqu’à 28,1% des ménages ayant emménagé récemment.

À travers plusieurs éclairages, la sociologue de l’Institut national des études démographiques (INED) Pascale Dietrich-Ragon montre “combien le logement Hlm contribue à l’intégration sociale mais aussi combien il est identifié par les catégories populaires comme un levier de sécurisation et de promotion sociale pour eux-mêmes et leurs enfants, qui le considèrent comme “un mécanisme de compensation face aux injustices sociales””.

Attaché à son rôle généraliste mais accueillant des populations aux revenus toujours plus précaires, le parc des OPH “joue de plus en plus un rôle d’amortisseur social”, constate l’étude. 24,3% des ménages présents en 2020 ont des revenus inférieurs de 20% au plafond PLUS, soit moins de 402€ par mois pour une personne seule en Île-de-France et moins de 349€ par mois hors Île-de-France ; c’est le cas de 31,2% des ménages emménagés depuis moins de deux ans.

Le taux d’effort des populations logées représente près de 50% des ressources pour certaines compositions familiales dans quelques zones, il est cependant allégé de 13% par les APL qualifiées d’“instrument structurant d’équité sociale”.

Concernant la demande de logement social par rapport à l’offre proposée par les OPH, le constat est sans appel : “La demande est bien plus élevée que l’offre en zone tendue et pour les typologies les plus petites”. Ainsi, 47% de la demande porte sur des petits logements, alors que le parc OPH n’offre que 27% de T1 et de T2. Les priorités politiques ayant mené à l’instauration du logement social – “un logement permettant d’accueillir d’abord des ouvriers, puis massivement des familles” –, 66% des logements sont des T3/T4.

L’offre doit donc être “calibrée” aux nouveaux besoins, ce qui, selon la FOPH, passe, en zone tendue, par “une forte volonté politique et de gros moyens fiscaux, budgétaires, législatifs et réglementaires” et, en zone détendue, par “une adaptation en nombre et en qualité du parc existant à travers des aides supplémentaires”.

(1) L’étude porte sur les 191 Offices ayant répondu à l’enquête OPS en 2020, soit un taux de réponse de 82%. La Fédération des OPH compte 232 Offices gérant au total 2,4 millions de logements.