Actualités Habitat n°1208

Ce guide s'adresse aux acteurs de la rénovation urbaine, plus particulièrement les collectivités et les organismes, qui ont noué des partenariats privilégiés à l’occasion des projets de rénovation urbaine, lors du PNRU 1, et qui sont susceptibles de poursuivre leur coopération encore de longues années, sur ces territoires en mutation. Prenant appui sur le constat assez largement partagé que les PRU n’ont pas « épuisé » les potentiels d’évolution des quartiers, et que d’importantes étapes restent parfois à franchir pour aboutir à la banalisation qui formait l’un des objectifs de la « Loi sur la rénovation urbaine » de 2003, le guide vise à nourrir les débats sur la poursuite des transformations amorcées. Il se place ainsi en accompagnement aux Plans Stratégiques Locaux (PSL) pour poursuivre la dynamique engagée lors de la rénovation urbaine et dessiner les suites opérationnelles. Il s’agit de construire une vision partagée de l’après rénovation urbaine sur la vocation du quartier et sa gestion au sein de la ville et de l’agglomération. Ces PSL doivent être l’occasion pour les organismes Hlm de se construire un point de vue stratégique sur le territoire, au-delà de l’approche purement patrimoniale qui est traditionnellement la leur.

Ce guide vise à encourager et à étudier les potentiels de mutabilité et de diversification des quartiers. Ces deux termes recouvrent plusieurs thématiques et types d’opérations concrètes, qui sont proposés dans l’encadré ci-contre. Ces thématiques ont été bien souvent insuffisamment prises en compte dans les projets de rénovation urbaine, et ces derniers n’ont pas assez mesuré ni préparé les potentiels d’évolution foncière des quartiers, qui peuvent induire des repositionnements en termes de fonctions urbaines.

A ce jour, l’accession sociale sécurisée, réalisée par les organismes de logements sociaux, apparaît comme l’un des principaux produits de diversification dans les sites en PRU ; il concerne pour l'essentiel des primo-accédants, locataires du parc Hlm, résidents dans le quartier ou la commune.

L’une des idées centrales consistant à élargir la diversification au-delà de l’accession sociale  dont le développement est appelé à se renforcer et à repositionner le quartier dans un environnement de marché.

Ainsi, les situations locales de marché ne sont-elles pas toujours favorables aux quartiers. Ou bien ceux-ci ne sont pas toujours bien placés pour en tirer bénéfice. Ce constat est important aussi à réaliser pour définir des objectifs de projet, notamment patrimoniaux pour les bailleurs, qui soient raisonnables et compatibles avec l’attractivité réelle du quartier considéré.

De la même façon, et peut être encore davantage pour les activités économiques, la question du marché et de la situation des quartiers à l’intérieur de ces marchés est fondamentale, non seulement pour décider de faire ou de ne pas faire (« go, no go » comme disent les anglo-saxons) mais aussi pour mesurer les risques pris et l’importance des efforts qu’il conviendra de déployer pour donner de bonnes chances de réussite aux projets.

Cette appréciation des potentiels de développement urbain ne se limite pas au cadre et à l’échéancier du PRU (fut-il PRU 1 ou PRU 2). Elle est naturellement une question à se poser régulièrement, les données du marché, et le dynamisme d’un territoire, fluctuant selon les périodes, de même que le contexte économique et immobilier général.

Les périmètres considérés ici en premier lieu sont les périmètres PRU, mais ces derniers sont élargis pour faire en sorte d’intégrer un territoire plus vaste, souvent plus pertinent sur le plan du développement urbain, et cesser de raisonner de manière trop étroite sur les seuls périmètres PRU, en « circuit fermé ». D’ailleurs, les démarches proposées peuvent aussi s’adresser à des secteurs non PRU, mais qui présentent des problématiques semblables.