Pour son AG annuelle, le 29 juin à Paris, la Fédération des ESH a lancé le défi de “faire une transition écologique qui soit en même temps accessible à tous”. “C’est une transition qui se mâtine de sobriété, ce qui pour des gens habitués à construire et à être en développement est un défi et une profonde mutation pour nos métiers et nos entreprises”, a constaté Valérie Fournier, présidente de la Fédération.

À la table ronde Agir pour le climat, François Gemenne, co-auteur du dernier rapport du Giec, a apporté une bonne et une mauvaise nouvelle. Pour la mauvaise, “le changement climatique engagé est irréversible à l’échelle de nos vies. De notre vivant, nous ne connaîtrons plus de baisse des températures”. Un constat qui devra conduire à des “transformations durables dans l’organisation des villes, la construction des logements et la manière dont nous organiserons l’économie et donc la société”. Pour la bonne nouvelle, “nos actions d’aujourd’hui détermineront le niveau de température futur, et c’est là que tout va se jouer”. François Gemenne se place en porte-à-faux face au défaitisme qu’il perçoit dans la société, insistant sur le fait que “chaque 10^e de degré fera une énorme différence”. Le chercheur est convaincu que “c’est sur le logement qu’on pourra réconcilier les enjeux climatiques et sociaux, notamment à travers la rénovation énergétique”.

Claire Goudineau, membre du conseil fédéral et DG de RATP Habitat, rappelle que les ESH agissent déjà à travers les labels environnementaux certifiant les opérations, la reconversion de bureaux en logements, ou encore le recours à des matériaux et des modes constructifs moins émissifs ; mais aussi en réalisant le bilan carbone de leur parc, en établissant un diagnostic de résilience de l’entreprise et en s’engageant dans une trajectoire bas-carbone, trois décisions sur lesquelles elle recommande d’être bien conseillés ; enfin, en sensibilisant et mobilisant locataires et salariés.

Les débats ont aussi porté sur la taxonomie européenne, qui entrera en vigueur en 2025 pour l’ensemble du secteur (lire AH 1159). “C’est à la fois une contrainte et un levier extrêmement puissant pour piloter notre activité, muscler notre stratégie environnementale, mais surtout la mesurer et en rendre compte”, témoigne Clément Lecuivre, vice-président de la Fédération et DG de CDC Habitat. Levier qui, selon lui, permettra demain aux plus vertueux, et à eux seuls, d’accéder aux financements.

“L’hybridation sera peut-être la grande tendance du monde qui vient”, analyse la philosophe Gabrielle Halpern. Pour elle, ni les logements, ni les bureaux, ni les maisons de retraite, ni les hôpitaux ne peuvent plus être conçus et construits comme ils l’ont été jusqu’à présent. Ce qui nécessite “une sacrée dose de transgression”, à la fois des frontières physiques entre les personnes, les générations, les métiers, les secteurs, les activités, comme le font déjà le coliving, les tiers-lieux et les fonctions au sein des entreprises. Mais aussi une transgression des frontières mentales “pour réunir des choses que l’on avait absurdement éloignées”. “On peut considérer l’hybridation comme un véritable projet de société”, estime-t-elle.

Le prix du foncier, nœud du problème

“Construire bas-carbone va coûter plus cher”, remarque pour sa part Alain Trannoy, économiste du logement. Et comme la valeur de tout le foncier de France a été multipliée par six depuis 1945, pour atteindre 3 900 Md€, l’équation économique n’est pas assurée. L’auteur de l’ouvrage Le grand retour à la terre met le doigt sur l’inégalité qui se creuse de ce fait entre les locataires et les propriétaires. Considérant que le ZAN raréfie l’offre de terrain et donc augmente son prix, il suggère de mobiliser la fiscalité pour réduire le prix du foncier et inciter à la densification. Sa proposition : réduire le taux d’imposition sur la plus-value foncière en fonction de la durée de détention et remplacer les taxes sur l’immobilier par une taxe unique sur la superficie d’assise au sol, au taux de 1%.

Lionel Causse, député des Landes et président du Conseil national de l’habitat, préfère rappeler que “le ZAN, ce n’est pas zéro construction, loin de là, c’est une construction différente”, pour proposer de “remettre l’aménagement du territoire au cœur de notre société et de travailler la ville sur la ville avant de continuer à artificialiser les petites communes”. “Avec le foncier qui existe, il y a déjà beaucoup à faire”, fait-il valoir.

François Gemenne, co-auteur du dernier rapport du Giec, estime que la température en France en 2050 sera, en moyenne annuelle, supérieure de 3 degrés à celle d’aujourd’hui, qui est de 14 °C. © D. Valranges

Pour Pascale Hebel, directrice associée de la société de conseil C-Ways, “la question de qui possède le foncier est fondamentale et cela fait des décennies qu’on ne la règle pas”. Elle suggère d’adopter le modèle des pays du Nord, avec moins de propriétaires et un bâti appartenant au public, et de construire davantage de logement social, “lieu où on a réduit le plus l’impact carbone”.

Les bailleurs Hlm ont des cartes en mains

Les solutions, il y en a, témoignent en commun Karine Julien-Elkaïm, vice-présidente de la Fédération et présidente du comité exécutif du groupe Polylogis, et Francis Stéphan, président de la commission RSE de la Fédération et DG de Domofrance. La première rappelle que les matériaux biosourcés, le béton décarboné, l’économie circulaire et la réutilisation des déchets, la densification, la reconversion de bureaux en logements, la gestion de l’eau et la compensation sont autant de moyens de décarboner déjà largement utilisés par les bailleurs Hlm. “C’est vraiment ça l’hybridation”, insiste-t-elle. “Nous savons construire de manière décarbonée si nous le souhaitons”, appuie le second, prenant pour exemple le programme Le Plateau des Possibles, construit à Bègles par Domofrance, avec un niveau de carbone E3C2⁽¹⁾. “Les solutions sont devant nous, à portée de main, estime-t-il, la question de la construction décarbonée demain, c’est aussi celle d’une rupture technologique”.

Quant à la transition démographique, les ESH sont aux avant-postes avec un tiers de leur parc occupé par un locataire en titre âgé de 60 ans ou plus en 2020, soit 680 000 logements, dont plus de 55% vivaient seuls (385 000 personnes). Le groupe de travail “longévité” créé fin 2022 a préparé un rapport sur le sujet. Premier constat, “demain, l’évolution démographique va avoir lieu avec des seniors de plus en plus âgés et en perte d’autonomie avec des besoins d’adaptation accrus”, décrypte Alexandre Petit, président du pôle de gérontologie de Nouvelle-Aquitaine. “Ces nouvelles générations ont vécu toute leur vie dans une société de consommation. Elles auront des demandes plus fortes auprès des bailleurs sociaux, en aides, accompagnement et services”, ajoute le sociologue Serge Guérin.

Les bailleurs sociaux sont au rendez-vous depuis longtemps, les rassure Béatrice Gaulard, conseillère fédérale et DG d’Habellis. Par l’adaptation des logements, mais aussi la construction d’habitat spécifique tels les béguinages, villages seniors, et l’accompagnement sportif et culturel pour le maintien à domicile. Tous s’accordent à dire que “les services doivent être multiples et diversifiés”.

Pour Jacques Wolfrom, vice-président de la Fédération, “le premier désir des personnes âgées est de mourir chez elles”. Il admet cependant que “la solution n’est pas de faire l’Ehpad à domicile”, mais “d’accompagner la personne tant que c’est possible, qu’on lui apporte des services pour qu’elle continue à se sentir utile, qu’elle reste active dans une communauté”. Le DG du groupe Arcade-VYV - qui a fait du logement un déterminant de la santé à travers son référentiel logement-santé (lire AH 1164) - estime que “tout se joue dans le parc actuel, dans notre capacité à organiser des solutions”, en raison des délais de construction, trop longs, et qui manqueront le coche. Il voit “trois chances majeures” pour les bailleurs sociaux : les clients (qui sont déjà présents), les personnes qui apportent le soin et la capacité à facturer du service. Une combinaison qui peut apporter une solution et “de nouveaux relais de croissance”.

Serge Guérin glisse que, finalement, “le cœur du sujet du vieillissement, c’est la prévention et l’enjeu majeur, l’espérance de vie en bonne santé”. L’espérance de vie est passée de 46 ans en 1900 à 81 ans aujourd’hui. En réponse à François Gemenne, il renchérit : “L’habitat, c’est peut-être aussi le cœur de la transition démographique. On ne peut pas penser transition écologique sans penser transition démographique”.

(1) Actualités Habitat reviendra sur cette opération dans un prochain numéro.

Première édition des Trophées de la Sobriété ESH-Caisse d’Épargne

Les Trophées de la sobriété ESH-Caisse d’Épargne ont récompensé quatre projets inspirants pour leur sobriété énergétique et leur décarbonation, parmi 25 candidatures. Plurial Novilia a été récompensé pour son projet ViliaSprint2 de construction de logements sociaux à haute performance énergétique par impression 3D à Bezannes (51) ; Logirem pour la rénovation énergétique d’un ensemble de logements sociaux à Port-Saint-Louis-du-Rhône (13) ; La Cité Jardins pour son projet d’organisation du siège social, aligné sur la stratégie de l’entreprise, à Blagnac (31). La SA Hlm de l’Oise a reçu le prix coup de cœur pour la transformation de 34 appartements énergivores (G) en 17 maisons de haute qualité environnementale (A et B), à Tricot (60).