Toute la France manque de logements, mais les besoins sont partout différents : à Paimpol par exemple, charmant port de pêche des Côtes d’Armor, célèbre également pour la culture et la production de ses cocos, “depuis que de nouveaux habitants, aisés et majoritairement retraités, achètent des biens, les jeunes Paimpolais ne peuvent plus se loger et encore moins les saisonniers, ceux qui travaillent pour le tourisme ou l’agriculture. Idem pour les élèves de l’Institut de formation d’aide-soignant de l’hôpital”, témoigne Fanny Chappé, maire de Paimpol et membre du bureau de l’APVF (Association des petites villes de France). Dans l’Orne, la communauté de communes Argentan Intercom a acquis une tiny house, une maisonnette de 15 m² pour loger un apprenti en alternance près de son lieu de travail, explique Frédéric Léveillé, maire d’Argentan. À Vitry-le-François, territoire industriel en déprise, le maire, Jean-Pierre Bouquet, qui mise aujourd’hui sur la “transition verte”, se démène pour créer des réseaux de chauffage urbain à partir de l’énergie fatale des industries locales et pour “recomposer une offre de logements modernes et écologiques” pour le futur. De son côté la maire de Mitry-Mory, Charlotte Blandiot-Faride, se désole du contexte économique auquel est confronté le bailleur présent sur sa commune, “qui vend ses logements à profusion pour financer ses réhabilitations”, alors qu’il y a grand besoin de logements abordables à louer pour les habitants du territoire.

Maîtrise des compétences, outils et financements

Si les petites villes manquent souvent d’ingénierie, nombre d’entre elles ont noué des partenariats étroits avec le monde Hlm pour mener des projets en maîtrise d’ouvrage directe, “qu’il s’agisse d’habitat intergénérationnel, de sobriété foncière ou encore de rénovation énergétique”, souligne le maire de Barentin, Christophe Bouillon, président de l’APVF et président de l’ANCT (Agence nationale de la cohésion des territoires). Maîtres d’ouvrage, les bailleurs connaissent bien leurs territoires, maîtrisent compétences, outils et financements, ils savent par exemple mobiliser le fonds friche dans les secteurs industriels, les caisses de retraite pour les logements seniors, les financements spécifiques pour tel ou tel public…

“Les dispositifs Action cœur de ville et Petites villes de demain ont incité les élus qui s’y étaient engagés à se poser des questions plus larges sur l’habitat”, témoigne Samuel Coppel, directeur du pôle Immobilier et aménagement de Drôme Aménagement Habitat. Il a déjà mené plusieurs opérations de réhabilitation/reconversion en cœur de ville, en lien avec les collectivités et souvent avec l’Architecte des bâtiments de France (ABF). “Les offices Hlm disposent d’ingénierie, et peuvent travailler comme un aménageur et un ensemblier. Ils peuvent construire des logements mais aussi répondre à d’autres besoins de la collectivité, équipement public par exemple”, souligne-t-il.

Recomposition d’un îlot historique à Romans-sur-Isère

Ainsi, à Romans-sur-Isère, la mairie a noué un partenariat avec l’OPH Drôme Aménagement Habitat pour éradiquer l’habitat insalubre d’un îlot patrimonial très dégradé du centre ancien. Le bailleur a acquis trois bâtiments - l’Hôtel de l’Oulle (XVII^e siècle), la Maison de l’Armillerie (XVI^e siècle) et la Maison du Mouton (XIII^e siècle, inscrite aux Monuments Historiques depuis 1982) -, puis entièrement recomposé l’îlot initial pour y créer 18 logements locatifs sociaux et un équipement public, le Centre d’interprétation d’archéologie préventive dans la Maison du Mouton. Cette opération de réhabilitation, d’un montant de 4,2 M€ TTC, a été soutenue par ACV. L’offre finale de logements est certes atypique, et les immeubles ne disposent pas d’ascenseur. “Mais en général les jeunes ne rechignent pas à monter quelques étages à pied”, sourit Samuel Coppel, qui insiste : “Aujourd’hui, 50% de notre production est liée à de la reconversion”. Drôme Aménagement Habitat a mené plusieurs autres opérations de ce type, telle la transformation de l’ancien hôpital de la Croix Rouge, à Die, en la résidence Blagnac, composée de 15 logements sociaux, une crèche et une salle communale. À Saint-Donat-sur-l’Herbasse, une ancienne maison de maître avec pharmacie et cabinet médical en rez-de-chaussée, qui menaçait ruine, a fait place à 11 logements sociaux dans les étages et deux locaux d’activité au rez-de-chaussée. Ils abritent aujourd’hui une maison France services (lire AH 1197-1198).

Dans une ancienne usine de pantoufles

À Montceau-les-Mines, ville également inscrite dans le dispositif ACV, la mairie s’est appuyée sur la Sacicap Procivis Bourgogne Sud-Allier pour reconvertir une friche industrielle en plein centre-ville : le site Loison, vacant depuis plus de 20 ans. Au-delà de la construction de logements, il s’agit d’un véritable projet urbain, mené en collaboration avec la mairie par Procivis qui s’est ici mué en aménageur. “Il a d’abord fallu démolir et dépolluer cette ancienne usine de pantoufles, puis agrandir la parcelle par acquisitions complémentaires afin de donner au terrain le potentiel nécessaire pour accueillir logements collectifs, maisons individuelles et espaces verts, et pour créer des accès sur la ville et des ouvertures visuelles, explique Florence Morin, directrice générale de Procivis Bourgogne Sud-Allier. Pour que les nouvelles parcelles soient incluses dans les démolitions du dossier fonds friche, la commune, à notre demande et avec notre accompagnement, les a acquises dans un premier temps, puis nous a rétrocédé l’ensemble. Cet agrandissement était essentiel pour le projet urbain afin de permettre une constructibilité cohérente au regard du PLUI, et la création d’un vrai quartier. L’ensemble a d’ailleurs été très discuté avec l’ABF”. Finalement, le projet prévoit 14 logements collectifs dans un immeuble R+3, ainsi que 7 maisons individuelles qui seront, elles, réalisées par Coop Habitat Bourgogne dans le cadre d’un projet participatif. L’ensemble du programme sera vendu en accession à la propriété (PSLA). Et aujourd’hui, la directrice générale se demande même si “on ne pourrait pas réhabiliter du bâti dans le centre-ville pour le revendre”. La taille moyenne des opérations menées par les bailleurs sociaux dans les centres-villes était jusqu’à présent inférieure à 16 logements ; mais à l’avenir, des programmes de 4, 5 ou 6 logements pourraient en effet devenir courants, soulevant la question du financement et de l’échelle des projets.

À Montceau-les-Mines, une ancienne usine de pantoufles laissera place à 14 logements collectifs et 7 maisons individuelles.
© Procivis Bourgogne Sud-Allier, Coop Habitat Bourgogne et Mairie de Montceau-les-Mines

Encore mieux que les Babayagas

Onze logements sociaux inter-générationnels insérés dans le tissu médiéval du centre ancien de La Réole. (33) © Gironde Habitat

La Réole est un bourg fortifié labellisé Ville d’art et d’histoire, peuplé de 4 355 habitants, et situé à 62 km de Bordeaux. En 2013, cinq femmes âgées de 70 ans et plus exposent à la mairie leur projet de créer un lieu de vie participatif sur le modèle des Babayagas. Séduits par l’idée du collectif de dames, mais soucieux de ne pas créer un lieu qui devienne un “entre-soi”, la municipalité et le bailleur, Gironde Habitat, optent pour un projet intergénérationnel (lire AH 1184). Onze logements sociaux sont ainsi créés dans le tissu médiéval du centre ancien, qui concentrait à l’époque plusieurs difficultés : paupérisation, habitat dégradé et vacant, vacance commerciale, espaces publics inadaptés, etc. La démarche Fabrikàtoits menée par Gironde Habitat débute en septembre 2016 avec un café-débat autour de l’habitat participatif. Plus de 30 ateliers, cafés-rencontres et ciné-débats plus tard, un projet co-construit se dessine: Le Jardin sur le Toit. Cette opération aussi délicate que patrimoniale a permis de percer une impasse, d’embellir le quartier, et de créer de chaleureux espaces collectifs. “Ce projet atypique a essaimé dans le village et irrigué le centre-ville, en déprise depuis dix ans, raconte Sigrid Monnier, directrice générale de Gironde Habitat. Très porté par le maire, il a aussi impulsé une dynamique : alors qu’auparavant il n’y avait pas de logement à louer à La Réole, Le Jardin sur le Toit a stimulé des opérateurs privés qui dorénavant s’inscrivent dans ACV”.

Pour en savoir plus : Petites villes et ruralité : les Hlm apportent des solutions

Une rencontre aussi très politique

“Trois acronymes sont aujourd’hui au cœur des préoccupations des maires : le ZAN, la ZFE et le DPE”. C’est avec ces mots que Christophe Bouillon, président de l’APVF, président de l’ANCT depuis décembre 2022 et maire de Barentin, a ouvert le 6 décembre la conférence Ensemble, relevons les défis du logement dans les petites villes dans cette commune de 12 200 habitants de la périphérie de Rouen, accueillant 47% de logements sociaux. “Et deux d’entre eux sont directement liés aux problématiques de logement, qui sont devenues un des premiers motifs de rendez-vous demandés par les administrés à leurs élus”.

Alors qu’aujourd’hui la question des moyens financiers se pose tant pour les bailleurs sociaux que pour les maires, l’APVF et l’USH portent en commun plusieurs propositions : supprimer la RLS; rouvrir les réflexions sur l’autonomie fiscale et financière des collectivités territoriales dans un contexte où les petites villes notamment font face à une réduction de leurs capacités d’autofinancement et à un mur d’investissement pour financer la transition écologique.

Présent à Barentin, Arnaud Cursente, directeur de cabinet du ministre délégué au Logement, a assuré que la future loi Logement et territoires, en préparation pour le printemps 2024, adoptera “une règle du jeu commune mais adaptable aux contextes, qui sont très différents à Paimpol ou à Mitry-Mory”. Soulignant le fort besoin d’ingénierie politique et opérationnelle des petites villes, il a plaidé pour que les EPF puissent assurer des portages plus longs et pour l’intervention des bailleurs à des échelles plus larges : par exemple “travailler sur le remembrement de petites parcelles en centre-ville pour monter des opérations multisites qui permettent de réaliser 80 logements avec des bailleurs sociaux”.