Si historiquement la vente est une pratique dédiée au parcours résidentiel, on constate, depuis la loi Élan, un regain d’intérêt et un renforcement du volet vente au sein des organismes qui considèrent que la cession d’actifs est la solution pour limiter l’impact de la RLS et de la remontée des taux du Livret A sur leurs finances. “Les ventes aujourd’hui répondent à des enjeux économiques pour renforcer la capacité d’autofinancement”, témoignait Hervé Minjon, directeur général adjoint de Logirep, lors du webinaire Vente Hlm et loi Élan : où en est-on 5 ans après ? organisé et animé, le 5 décembre, par Chrystel Gueffier-Pertin, responsable à l’USH du département Accession sociale, vente Hlm, copropriété, syndic, et Gaëlle Lecouëdic, conseillère juridique.

“Élan bouscule les pratiques dans le bon sens”, estime Stéphanie Golfouse, directrice de All’Access, l’offre de l’ESH Alliade
Habitat pour les accédants à la propriété. “Les nouvelles dispositions permettent de travailler un plan de vente en lien avec la Convention d’utilité sociale sur une durée de 6 ans. La discussion avec la Métropole de Lyon est structurée et la collectivité peut mieux arbitrer ses choix grâce à un dialogue fluidifié”.

Depuis Élan, les organismes peuvent fixer les prix de vente sans recourir à France Domaine. Les pratiques sont diverses. Logirep a mis en place un partenariat avec un cabinet extérieur qui propose une estimation. À Grand Delta Habitat, “le prix est fixé par le service marketing à partir d’études sur la capacité d’achat des locataires ; la grille des prix est revue chaque année”, indique Lucas Beaujolin, directeur commercial, pour qui “cette flexibilité est fondamentale”.

La limite imposée de deux ans de présence au moins dans le logement, en cas de vente d’un logement occupé, ne semble pas un frein à la vente. “La pratique était déjà en place”, balaie Stéphanie Golfouse. Interrogés, les trois intervenants annoncent que la vente aux occupants représente en moyenne 25% des acquisitions. Tous constatent un effet positif sur l’organisation interne : les équipes se professionnalisent indéniablement dans l’activité de vente.

Vente en BRS : un outil puissant

La loi 3DS de février 2022 permet de mobiliser le bail réel solidaire (BRS) pour faciliter les cessions de patrimoines locatifs sociaux. Pour Marc André, directeur location et vente chez Domofrance, la vente en BRS offre des réponses supplémentaires aux besoins des territoires. “La comptabilisation du BRS dans le décompte SRU est un argument massue auprès des élus, affirme-t-il. Les ménages peuvent franchir le pas pour devenir propriétaires ; c’est aussi un outil de dégentrification puissant en cœur d’agglomération”. Domofrance, qui a vendu 100 logements en BRS en 2023, fait appel à des experts locaux pour déterminer la valeur des biens et sécuriser les acquéreurs. Des décotes sont appliquées sur 70% de la valeur vénale du bien correspondant au bâti, selon les typologies de marché. “La redevance est calculée selon deux niveaux : en cœur d’agglomération (1,50 €/m² par mois) et en première couronne (1,25 €/m² par mois)”, indique Marc André.

La Société Dauphinoise pour l’Habitat (SDH), qui réalise 80% des acquisitions dans le neuf en BRS, a démarré la vente Hlm en mobilisant le BRS dans les communes résidentielles de l’agglomération grenobloise. Pour établir sa grille de prix de vente, elle fait appel à plusieurs sources : la plateforme DVF (Demandes de valeurs foncières) ; les notaires ; les études de marché internes. La redevance mensuelle varie entre 0,5 et 1 €/m². Pour Delphine Gonzalez, directrice ventes et syndic à la SDH, le BRS paraît être un outil utile pour les locataires de logements sociaux inscrits dans une trajectoire résidentielle ascendante d’accession à la propriété qu’ils ne pourraient se permettre sans ce dispositif. De plus, le fait que les acquéreurs aient le droit de revendre leur bien acquis en BRS est un argument qui crédibilise le dispositif, à condition de bien les accompagner dans ses contraintes et ses complexités. “La sécurisation du prix de vente est aussi un argument pour les collectivités par rapport à la vente Hlm classique”.

Les deux organismes tablent sur une augmentation des ventes en BRS. “La modification du zonage et l’augmentation des plafonds de ressources à compter du 1^er janvier 2024, permettront d’élargir la clientèle”, prévoit Delphine Gonzalez.

Rassurer les acquéreurs et les collectivités

Le différé d’application du statut de la copropriété, instauré depuis la loi Élan, mais entré en vigueur fin 2021, propose une période de transition pour l’acquéreur, pendant laquelle l’organisme continue à assurer seul les charges. Ce dispositif facultatif et novateur, prévu pour une durée de 10 ans maximum à compter de la vente du premier lot, permet à l’acquéreur de se familiariser avec le régime de la copropriété. L’OPH Vosgelis a expérimenté le différé dans le cadre de la vente de 8 logements, dans un bâtiment chauffé par une chaudière collective gaz. “À la suite de la forte hausse du gaz en 2021, les acquéreurs risquaient de ne plus bénéficier de nos contrats négociés. La vente avec différé de statut a été alignée sur la durée du contrat de chauffe : jusqu’au 31 décembre 2026”, témoigne
Pascale Dispot, directrice des ventes. L’acquéreur est ainsi rassuré par la présence de l’organisme et la passation s’opère en douceur. “Nous assumons notre rôle social d’accompagnement et les collectivités sont aussi rassurées”, souligne-t-elle. Vosgelis envisage de généraliser ce dispositif qui débloque les freins à la vente d’un bâtiment complet.

“Le BRS constitue un outil de dégentrification en cœur d’agglomération.”

 

Les grandes évolutions juridiques depuis la loi Élan

• Autorisation de mise en vente. Depuis la loi Élan, la Convention d’utilité sociale (CUS), signée entre l’organisme Hlm et l’État, vaut autorisation de mise en vente. Pour les logements non inscrits dans le plan de mise en vente de la CUS, l’organisme Hlm peut demander une autorisation au préfet ou au président de la Métrople.

Pour la vente en bloc, une simple déclaration au préfet et au maire suffit. La vente d’immeubles à rénover est autorisée. Dans les communes carencées qui n’ont pas conclu un contrat de mixité sociale, la vente est interdite, sauf entre organismes.

• Acquisition. Une même personne physique ne peut acquérir plus d’un logement social. Les locataires qui se portent acquéreurs doivent occuper le logement depuis au moins 2 ans. Si l’acquéreur est une personne physique sous plafonds de ressources à l’accession sociale, il est obligatoire de prévoir une clause de rachat pour une durée de 10 ans.
Les logements vendus aux locataires en place sont maintenus dans le quota SRU pendant 10 ans. Si les ventes se réalisent dans une commune déficitaire, la loi Élan impose que 50% du produit de la vente soit réinvesti sur le territoire de la commune ou, avec l’accord de la commune et du préfet, sur celui de l’EPCI ou du département concerné.

• Ventes en BRS. La loi 3DS inscrit le BRS dans la vente Hlm. Cette possibilité ne concerne donc que les acquéreurs personnes physiques. Dans les communes soumises à la loi SRU, la vente en BRS est soumise également à l’avis du préfet et du maire. Le prix est fixé dans la limite des plafonds de prix PSLA.
L’information aux acquéreurs doit expliciter le dispositif BRS.
Le logement acquis doit avoir le statut de résidence principale. Il fait partie du quota SRU de manière pérenne (article L.302-5 du CCH).
Le produit de la cession BRS doit être affecté en priorité au LLS.