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Accession sociale : les régimes d'exonération facultatifs de TFPB AH

Pour favoriser l’accession sociale à la propriété, la loi a récemment aménagé le régime de la taxe foncière sur les propriétés bâties applicable aux logements faisant l’objet d’un contrat de location-accession agréée et à ceux faisant l’objet d’un bail réel solidaire.

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L’administration fiscale a commenté récemment les deux nouveaux régimes de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dans le Bulletin officiel des impôts (BOI).

Location-accession agréée “dans l’ancien”

La loi de Finances pour 2020 a étendu aux logements anciens réhabilités le bénéfice de l’exonération de TFPB pour une durée de quinze ans qui s’applique aux constructions de logements neufs faisant l’objet d’un contrat de location-accession (cf. IV de l’article 1384 A du CGI). Toutefois, alors que l’exonération est “de droit” pour les logements neufs, pour les logements anciens, la loi prévoit une exonération facultative, c’est-à-dire la possibilité, pour les collectivités territoriales, de voter une exonération au profit des logements anciens réhabilités faisant l’objet d’un contrat de location-accession agréée (dans ce cas, elles ne peuvent pas réduire ou augmenter la durée de l’exonération, qui est nécessairement de quinze ans à compter de l’année qui suit celle de l’achèvement des travaux de réhabilitation, note étant prise que cette exonération bénéficie d’abord à l’opérateur puis, pour la durée restant à courir, au locataire-accédant lorsqu’il a levé l’option).

Ce dispositif de PSLA “dans l’ancien” institué par la loi de Finances pour 2020 n’a pu devenir effectif qu’après la modification des textes intervenue à la suite de la publication d’un décret (n°2020-1377) et d’un arrêté en date du 12 novembre 2020. Les dispositions réglementaires codifiées aux articles D 331-76-5-1 et D 331-76-5-3 du CCH ont été complétées pour permettre d’obtenir un agrément pour une opération PSLA “dans l’ancien”. À cette occasion, l’administration fiscale a commenté ce nouveau dispositif au BOI IF TFPB-10-100 publié le 17 décembre 2020.

Les conditions d’octroi de l’exonération, lorsqu’elle s’applique, sont de même nature que celles exigées pour l’exonération des constructions neuves en location- accession prévue au III de l’article 1384 A du CGI. Le dispositif du PSLA “ancien” repose sur une convention passée entre l’État et un opérateur par laquelle ce dernier s’engage à réhabiliter des logements afin de les vendre à des ménages sous conditions de ressources et de prix, par le biais d’un contrat de location-accession. L’opération doit être agréée par l’État. En outre, les textes imposent à l’opérateur de justifier d’un programme de travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération.

Le BOI précise que dans le cadre d’une opération de location-accession agréée qui inclurait à la fois des constructions neuves et des immeubles anciens réhabilités, chaque type de locaux suit le régime d’exonération qui lui est propre (exonération de plein droit des constructions neuves en application du III de l’article 1384 A du CGI et exonération facultative au profit des locaux anciens en application du IV du même article).

Bail réel solidaire (BRS)

La loi de Finances pour 2021 n°2020-1721 a aménagé le dispositif d’abattement facultatif de 30% de la TFPB, instauré depuis 2017 à l’article 1388 octies du CGI, au profit des logements faisant l’objet d’un BRS. Le texte permet dorénavant aux collectivités territoriales qui le souhaitent d’instaurer un abattement pouvant aller jusqu’à 100% sur la base d’imposition à la TFPB des logements faisant l’objet d’un BRS.

L’administration a mis à jour ses commentaires sur ce régime d’exonération facultatif dans son BOI-IF-TFB-20-30-60 publié le 30 mars 2021. Désormais, les communes et EPCI à fiscalité propre peuvent, pour la part qui leur revient, fixer librement à concurrence de 30%, 40%, 50%, 60%, 70%, 80%, 90% ou 100%, le taux de l’abattement facultatif de TFPB en faveur des logements en BRS. Cet abattement s’applique pendant toute la durée du BRS restant à courir à compter de la délibération, sous réserve du respect des conditions et des obligations déclaratives prévues à l’article 1388 octies du CGI.

Les délibérations des collectivités locales

Que ce soit pour le dispositif d’exonération facultatif de 15 ans au profit du PSLA “dans l’ancien” ou du dispositif d’abattement facultatif au profit des logements en BRS, l’exonération est subordonnée à une délibération prise par les organes délibérants des collectivités avant le 1er octobre pour une application l’année suivante. La première étape, pour les opérateurs, est donc de se rapprocher des collectivités dans lesquelles se situent leurs projets d’opérations pour les inciter à voter ces dispositifs.

Rappel : depuis 2021, la TFPB est entièrement perçue par les communes et EPCI à fiscalité propre. Il n’y a plus de part départementale. Par conséquent, l’exonération ou l’abattement est accordé pour la seule part revenant à la commune ou à l’EPCI à fiscalité propre ayant pris une délibération en ce sens. Les délibérations doivent être de portée générale et concerner tous les logements pour lesquels les conditions requises sont remplies. Elles demeurent valables tant qu’elles n’ont pas été modifiées ou rapportées par une nouvelle délibération.

Thèmes : Fiscalité de la location-accession (PSLA) Fiscalité du bail réel solidaire (BRS).

Contact : Mathilde Labrot, conseillère fiscaliste, Direction juridique et fiscale. Tél. : 01 40 75 78 60 Mél. : ush-djef@union-habitat.org