À titre liminaire, il convient de rappeler qu’un bailleur social ne peut délivrer un congé visé à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit le congé pour reprise, vente ou un motif légitime et sérieux, car cette partie de la loi n’est pas applicable aux organismes Hlm⁽²⁾. Ne seront pas évoquées ici les possibilités de résiliation de bail aux motifs des impayés, d’occupation irrégulière du logement ou de troubles jouissance, ni les cas de déchéances précisés aux articles 10 et 12 de la loi du 1^er septembre 148, mais seules les causes de déchéances spécifiques au secteur Hlm et prévues dans le Code de construction et de l’habitation.  

Le cas des fonctionnaires et agents de l’État

Certains logements du parc social sont occupés par des fonctionnaires et des agents de l’État civils et militaires en contrepartie d’une majoration de prêt de la part de l’État⁽³⁾. En cas de mutation, de cessation de services ou de décès, les agents et fonctionnaires concernés ou leurs ayants droit ne bénéficient du droit au maintien dans les lieux que pour une période de six mois, sous réserve que figure au bail une clause de précarité reprenant ces éléments.

Une réponse ministérielle est toutefois venue préciser “qu’en présence de situations individuelles ou familiales particulièrement graves, le préfet ou l'organisme bailleur peuvent rechercher des assouplissements ponctuels à la mise en œuvre de l'article L. 442-7 et maintenir un agent dans les lieux pour une période supérieure à six mois en qualité de locataire simple, sous réserve que l'office d’Hlm mette à la disposition de l'État un logement offrant des caractéristiques équivalentes”⁽⁴⁾.

Déchéance du droit au maintien dans les lieux en cas de sous-occupation

Lorsqu’un ménage se trouve en situation de sous-occupation, le bailleur doit lui proposer un logement correspondant à ses besoins, sans tenir compte du plafond de ressources applicable pour l’attribution de ce logement⁽⁵⁾. Un logement est considéré comme sous-occupé dès lors qu’il existe une différence de plus de un entre le nombre de pièces habitables et le nombre de personnes l’occupant⁽⁶⁾. Un logement de trois pièces occupé par une personne seule est donc sous-occupé. Le logement proposé doit correspondre aux besoins personnels ou familiaux du ménage, et, le cas échéant, professionnels, et à ses possibilités. Il doit également être situé dans un périmètre géographique proche⁽⁷⁾. Le loyer du logement doit être inférieur à celui de la location actuelle et une aide à la mobilité est attribuée au locataire par le bailleur⁽⁸⁾. Tous les locataires du parc social sont concernés par cette mesure, sans distinction de zone géographique ou d’âge.

Les conséquences du refus de relogement ne seront toutefois pas les mêmes pour tous les locataires du parc. Ainsi, les locataires dont le logement se situe dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande⁽⁹⁾ peuvent perdre leur droit au maintien dans les lieux en cas de refus de trois offres de logement. À l’expiration du délai de six mois suivant la troisième offre, le locataire est déchu de son titre d’occupation. Si le ménage se maintient dans les lieux, le bailleur est fondé à demander son expulsion devant le tribunal.

Cette mesure n’est toutefois pas applicable aux locataires de plus de soixante-cinq ans, les locataires présentant un handicap⁽¹⁰⁾ ou ayant à leur charge une personne présentant un handicap, aux locataires présentant une perte d'autonomie physique ou psychique, ou ayant à leur charge une personne présentant une telle perte d'autonomie. Elle ne s'applique pas non plus aux logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ni aux locataires vivant dans un quartier classé en zone urbaine sensible (ZUS) au 31 décembre 2014 non classé en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) au 1^er janvier 2015.

Déchéance du droit au maintien dans les lieux liée à l’occupation d’un logement adapté au handicap

Un locataire qui occupe un logement adapté au handicap doit le libérer lorsqu’il n’est plus occupé par une personne présentant un handicap en ayant justifié l’attribution. Il peut s’agir, par exemple, du cas d’une famille avec un enfant mineur souffrant d’un handicap au moment de l’obtention du logement et qui quitte le domicile familial à sa majorité.

Le bailleur est tenu de proposer à cette famille un relogement⁽¹¹⁾. L’attribution pourra être réalisée sans considération du plafond de ressources applicable, le loyer devra être inférieur au loyer du logement précédent et une aide à la mobilité est également accordée au ménage. Le locataire qui a refusé trois propositions de logements conformes est déchu de son titre d’occupation et il dispose d’un délai de six mois pour quitter les lieux (ce délai est allongé à dix-huit mois en cas de décès d'une personne handicapée à la charge du locataire).

Seuls les locataires âgés de plus de 65 ans ne peuvent perdre leur droit au maintien dans les lieux pour ce motif.

Déchéance du droit au maintien dans les lieux en cas de dépassement de ressources

Dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement, les locataires peuvent perdre leur droit au maintien dans les lieux si leurs ressources, déclarées via l’enquête annuelle de supplément de loyer de solidarité (SLS), dépassent un certain niveau⁽¹²⁾.

Concrètement, sont concernés les locataires qui ont des ressources supérieures à 150% du plafond pour l’attribution d’un logement financé par un prêt locatif social (PLS), et ce, deux années consécutives.

La perte du droit au maintien dans les lieux est effective à l’issue du délai de dix-huit mois à compter du 1^er janvier de l’année qui suit les résultats de l’enquête SLS faisant apparaître pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150% du financement PLS.

Le bailleur notifie au ménage, six-mois avant la fin du délai de dix-huit mois, la date à laquelle il doit quitter son logement. Toutefois, si au cours des dix-huit mois, les locataires justifient que leurs ressources sont revenues à un niveau inférieur à celui de l’attribution d’un logement PLS, ils bénéficient à nouveau du droit a maintien dans les lieux.

Ne peuvent perdre leur droit au maintien dans les lieux les locataires de plus de 65 ans, qui présentent un handicap ou qui ont une personne à leur charge présentant un handicap, qui vivent dans un logement situé en QPV ou qui résidaient au 31 décembre 2014 dans un quartier situé en ZUS non classé en QPV.

Déchéance du droit au maintien dans les lieux pour défaut de réponse à l’enquête ressources

Dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement, les locataires qui ne répondent pas à l’enquête SLS deux années consécutives⁽¹³⁾ perdent leur droit au maintien dans les lieux à l’issue du délai de dix-huit mois à compter du 1^er janvier de l’année qui suit ces deux années. Six-mois avant la fin de ce délai, le bailleur notifie au ménage la date à laquelle il doit quitter les lieux.

Si le locataire, avant la fin de la période de dix-huit mois, transmet ses données relatives à l’enquête SLS et justifie que ses ressources sont inférieures à celles pour l’attribution d’un logement PLS, il peut se maintenir dans le logement.

Ne sont pas concernés les locataires de plus de 65 ans, qui présentent un handicap ou qui ont une personne à leur charge présentant un handicap ou qui vivent dans un logement situé en QPV.

Déchéance du droit au maintien dans les lieux en cas de démolition

Le bailleur qui a obtenu l’autorisation du préfet de démolir un bâtiment ou dans le cadre d’une convention signée avec l’Anru doit faire jusqu’à trois propositions de relogement à son locataire⁽¹⁴⁾. La troisième offre est assortie d’un congé qui prendra effet à compter d’un délai de six mois suivant cette ultime proposition. Le locataire sera alors déchu de son droit au maintien dans les lieux⁽¹⁵⁾. Rien n’empêche bien sûr un bailleur de formuler d’autres propositions de relogement afin de régler la situation à l’amiable et d’éviter l’éviction forcée.

On notera que depuis l’entrée en vigueur de la loi dite 3DS⁽¹⁶⁾ le 23 février 2022, le rôle de la commission d’attribution est précisé : elle est simplement “informée’’ de ces relogements. Cette précision vient conforter la position de l’USH qui a toujours considéré que compte tenu de l’obligation de relogement qui pèse sur les organismes Hlm, et afin de ne pas bloquer les opérations, notamment en cas de ressources dépassant les plafonds, ces types de relogement ne constituaient pas une attribution au sens strict et n’entrainaient pas, de ce fait, un passage obligatoire en commission (même s’il restait très vivement recommandé).

Déchéance du droit au maintien dans les lieux en cas d’autorisation de vente ou de changement d’usage

Il s’agit d’une nouveauté introduite par la loi 3DS précitée. Dans le cadre des opérations contractualisées avec l’Anru, il est désormais ouvert la possibilité de prévoir dans la convention de renouvellement urbain une autorisation de vente à une personne morale ou le changement d’usage d’un ensemble de plus de cinq logements pour une opération définie.

Concernant les locataires en place dont les logements bénéficient de l’autorisation de vente à une personne morale ou le changement d’usage, ils perdent leur droit au maintien dans les lieux dès lors qu’ils ont refusé trois offres de relogement.  

Sur le même modèle qu’en cas de démolition, les locataires sont déchus de leur titre d’occupation à l’expiration d’un délai de six mois suivant la troisième offre de relogement assortie d’un congé.

(1) Loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.
(2) Article 40 de la loi du 6 juillet 1989.
(3) Article L. 442-7 du CCH.
(4) Rep Min J.O. du Sénat du 06/04/1989 - page 559.
(5) Article L. 442-3-1 du CCH.
(6) Article L. 621-2 du CCH.
(7) Article 13 bis de la loi du 1^er septembre 1948.
(8) Article R.442-3-2 du CCH.
(9) Zones A bis, A et B1 définies en annexe 1 de l’arrêté du 1^er août 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du CC.
(10) Au sens de l’article L. 114 du Code de l’action sociale et des familles.
(11) Conforme à l’article 13 bis de la loi du 1^er septembre 1948.
(12) Article L.442-3-3 du CCH.
(13) Article L. 442-3-4 du CCH.
(14) Conforme aux dispositions de l’article 13 bis de la loi du 1^er septembre 1948.
(15) Articles L. 442-6 et L. 353-15 du CCH.
(16) Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale.
(17) Conformes aux dispositions de l’article 13 bis de la loi du 1^er septembre 1948.

Thèmes : Gestion locative - Protection des occupants.

Contact : Barbara Fourcade, responsable du département gestion locative, Direction juridique et fiscale - Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org