La réforme de la taxe d’aménagement, instituée par l’article 155 de la loi de Finances pour 2021 (loi N°2020-1721) est entrée en vigueur pour toutes les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 1^er septembre 2022. Cette réforme a essentiellement pour objectif de transférer à la DGFIP la gestion (déclaration, calcul) de la taxe d’aménagement et de la part logement de la redevance d’archéologie préventive, jusqu’alors gérée par les services de l’État chargés de l’urbanisme (les DDTM).

Pour autant, cette réforme ne se limite pas à faciliter la gestion des impositions en opérant un transfert de compétence. C’est également dans un souci de simplification des procédures déclaratives et d’efficacité en matière de recouvrement que l’ordonnance n°2022-883 du 14 juin 2022 aménage et transfère les dispositions du Code de l’urbanisme dans le Code général des impôts (CGI) ainsi que dans le livre des procédures fiscales (LPF).

Il en résulte de nouvelles obligations déclaratives pour les redevables ainsi que de nouvelles modalités de recouvrement applicables à toutes les demandes d’autorisations d’urbanisme.

Les nouvelles dispositions issues de la réforme s’appliquent aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 1^er septembre 2022.

Les dispositions inchangées

S’agissant des opérations en cours, pour lesquelles des demandes d’autorisation ont été déposées avant le 1^er septembre 2022, les DDT restent compétentes dans les mêmes conditions qu’auparavant pour établir la taxe d’aménagement et la redevance d’archéologie préventive. Il en est de même pour les demandes de permis modificatifs ou de transferts d’autorisations d’urbanisme déposées après le 1^er septembre 2022 mais rattachées à une autorisation d’urbanisme initiale résultant d’une demande déposée avant cette date.

Les règles relatives à l’institution de la taxe par les collectivités locales et au mode de calcul de cette taxe sont globalement inchangées. Pour rappel, la taxe peut, en fonction des délibérations des collectivités, être perçue au niveau communal, au niveau du département et dans la région Île-de-France. Lorsqu’elle s’applique, la taxe est due selon le mode de calcul suivant : surface taxable x valeur forfaitaire x taux applicable dans la collectivité.

La réforme a également maintenu le régime des exonérations/réductions. Une exonération de plein droit continue de s’appliquer pour les constructions de logements sociaux financés en PLAI et pour les LLTS dans les DOM ainsi que pour les logements équivalents en Guyane et à Mayotte (nouvel article 1635 quater D du CGI).

Les autres constructions de locaux d’habitation et d’hébergement éligibles aux taux réduits de TVA (logements locatifs sociaux, certains établissements médico-sociaux et logements construits dans le cadre d’opérations d’accession sociale en PSLA, en QPV et en BRS) continuent de bénéficier, selon le cas, soit d’une exonération facultative sur délibération des collectivités (nouvel article 1635 quater E du CGI), soit d’un abattement de 50% (nouvel article 1635 quater I du CGI).

Les nouvelles dispositions et obligations issues de la réforme

- Modification de la règle d’exigibilité : alors qu’auparavant l’exigibilité intervenait à la date d’émission des titres de perception (soit 12 mois/24 mois après la délivrance de l’autorisation d’urbanisme), le nouvel article 1635 quater G du CGI prévoit que la taxe est désormais exigible à la date d’achèvement des opérations imposables ou à la date du procès-verbal constatant l’achèvement.
- Modification des règles de recouvrement : les titres de paiement étaient émis 12 et 24 mois après la délivrance du permis de construire. Désormais, pour toutes les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 1^er septembre 2022, le recouvrement de la taxe intervient dans les délais suivants : lorsque le montant de la taxe n’excède pas 1 500 €, le recouvrement donnera lieu à un titre de perception unique émis à compter de 90 jours après la date d’exigibilité de la taxe (date d’achèvement) ; lorsque le montant excède 1 500 €, il sera émis deux titres de perception correspondant à deux fractions égales à la moitié de la somme totale à acquitter. Le premier titre sera émis à compter de 90 jours après la date d’achèvement ; le second titre sera émis 6 mois après la date d’émission du premier titre.

Toutefois, afin que ce décalage de l’exigibilité ne pénalise pas trop la perception des recettes par les collectivités locales, les textes prévoient, pour les constructions d’une surface supérieure ou égale à 5000m², le paiement de deux acomptes de 50% et 35% du montant de la taxe exigible respectivement les 9^e et 18^e mois suivant celui de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme. Le montant des acomptes s’impute sur le montant définitif de la taxe déterminé d’après la déclaration transmise après achèvement.

- Nouvelles obligations déclaratives (article 1635 quater P du CGI et articles 344 N et suivants annexe 3 du CGI) : alors qu’auparavant la déclaration était faite au moment de la demande d’autorisation d’urbanisme, les nouveaux textes prévoient que la déclaration interviendra 90 jours après l’achèvement des travaux. Il est à noter qu’en vue du paiement des acomptes pour les opérations de construction d’une surface supérieure ou égale à 5000m², le redevable de la taxe d’aménagement devra déclarer les caractéristiques de l’opération avant le 7^e mois qui suit celui de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.
- Dématérialisation des démarches : la réforme permet de réaliser un rapprochement avec la gestion des impôts fonciers. Ainsi, le redevable doit déclarer, dans les 90 jours après l’achèvement des travaux, les éléments nécessaires à l’établissement des taxes d’urbanisme via le service en ligne “Gérer mes biens immobiliers” (GMBI), dans les mêmes conditions et en même temps que les déclarations des changements fonciers prévues à l’article 1406 I du CGI (H1, H2, etc.).

En pratique, pour pouvoir accomplir ses obligations déclaratives en ligne, l’organisme doit préalablement adhérer au service numérique via son espace professionnel sur www.impots-gouv.fr.

Point d’attention particulier

Selon l’article 1635 quater F du CGI, les règles applicables à l’établissement de la taxe relatives aux exonérations, aux abattements, aux valeurs par mètre carré et aux taux sont celles en vigueur à la date du fait générateur (date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme) mais “les caractéristiques présentées par la construction s’apprécient à la date d’exigibilité” (date d’achèvement).

A priori, ces règles signifient que pour bénéficier des exonérations ou abattements applicables aux logements sociaux, les organismes devront justifier remplir les conditions à la date d’achèvement de l’opération et non plus à la date du permis de construire. Ce nouveau régime semble donc plus souple que l’ancien. Cette justification se fera soit par le prêt (PLAI, PLUS ou PLS) soit, en matière d’accession sociale, en démontrant que l’opération bénéficie du taux réduit de TVA. On attendra les commentaires de l’administration pour plus de détails sur ce point.

Cependant, le nouveau texte supprime les dispositions qui permettaient à un redevable de demander, jusqu’au 31 décembre de la 2^e année suivant l’émission du premier titre de perception, la décharge, la réduction ou la restitution totale ou partielle de la taxe s’il démontrait qu’il remplissait “les conditions pour pouvoir bénéficier d’une exclusion, d’une exonération ou d’un abattement auquel il ne pouvait prétendre au moment du dépôt de la demande” (ancien art. L.331-30 du Code de l’urbanisme - suppression pour les demandes d’autorisation déposées à compter du 01/09/2022).

Il résulte de ces textes que si le redevable n’est pas en possession des justificatifs à la date d’achèvement, il ne pourra plus faire de réclamation a posteriori pour en bénéficier.

L’USH a demandé aux pouvoirs publics un aménagement de ces règles afin de tenir compte des difficultés particulières qu’elles peuvent poser.

Thème : Taxe d’aménagement.

Contact : Mathilde Labrot, conseillère fiscaliste, Direction juridique et fiscale - Tél : 01 40 75 78 60; Mél : ush-djef@union-habitat.org

Gérer mes biens en ligne

Le service en ligne GMBI (Gérer mes biens immobiliers), destiné à tous les propriétaires, est ouvert à compter du 17 novembre 2022 pour les déclarations foncières et le calcul du montant des taxes d’urbanisme.