Loyers modérés, droit au maintien dans les lieux, suivi individualisé, bénéfice de l’aide personnalisée au logement sont autant d’avantages attachés à la location d’un logement social. Forcément très prisés, ces logements sont attribués selon une procédure particulière à des publics prioritaires respectant des conditions de ressources, de régularité et de permanence de séjour sur le territoire français.

Pour autant et pour diverses raisons, les occupants réels de ces logements ne sont pas toujours les locataires en titre, pourtant signataires du bail Hlm, notamment en cas de sous-location. Si cette pratique peut parfois être légale dans le cadre des dispositions prévues par le Code de la construction et de l’habitation, elle s’avère lourdement répréhensible quand elle ne l’est pas.

Le principe d’interdiction de sous-location

L’interdiction de sous-location telle que disposée à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux logements appartenant aux organismes Hlm, d’après l’article 40 de la même loi. En revanche, dans ces logements, il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, sous peine d’une saisine par le bailleur du "juge aux fins de résiliation de bail" (article L442-3-5 du CCH) et "d'une amende de 9 000 €" (article L442-8 du même Code).

Cette amende est de nature civile. Ainsi, la Cour d’appel de Paris a jugé qu’elle se place sous la compétence et à l’appréciation du juge civil. De fait, il n’appartient pas à une partie de solliciter une amende civile qui relève de l’initiative du juge saisi⁽¹⁾. 

Sous-location avec inoccupation personnelle

L’article 10 de la loi du 1^er septembre 1948 prévoit que les locataires qui n'ont pas occupé effectivement les locaux loués, huit mois sur douze, n’ont pas droit au maintien dans les lieux. Cette exigence d’occuper son logement social au moins huit mois dans l’année se déduit également des dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, applicable aux logements du parc privé comme du parc social. Selon les termes de ce texte, "la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure".

À l’instar de la sanction encourue en cas de sous-location prohibée, le locataire du parc social qui ne respecte plus cette obligation d’occupation s’expose à la saisine par le bailleur du "juge aux fins de résiliation de bail" (article L442-3-5 du CCH).

Ces principes légaux sont à combiner avec les clauses contractuelles du bail d’habitation, qui lient les organismes Hlm à leurs locataires. Ainsi, le bailleur social pourra insérer dans les conditions générales et/ou particulières du bail une clause explicite lui permettant de résilier le bail par toutes voies de droit, en cas de non-respect de l’obligation pour le locataire d’occuper son logement social au moins huit mois par an ou de l’interdiction de sous-location.

Les moyens de lutte des organismes Hlm contre la sous-location illégale

Dans le cadre des exceptions au principe d’interdiction de la sous-location des logements Hlm (voir encadré), les sous-locataires sont assimilés aux locataires dans la mesure et dans les conditions prévues à l’article L442-8-2 du CCH, ce qui leur permet notamment de bénéficier des aides au logement. Il en est autrement du statut du sous-locataire non autorisé, dont le bailleur ignore son existence, sa situation et notamment ses ressources. Dès lors, certains organismes mettent en œuvre des moyens de lutte contre la sous-location illégale, qui s’avère contraire à l’esprit du logement social et au sens de tous les textes susvisés.

En tout état de cause, avant d’initier toute phase contentieuse, l’organisme Hlm doit s’appuyer sur un faisceau d’indices, pour détecter la sous-location illégale d’une part, mais aussi pour démontrer sa réalité au juge des contentieux et de la protection d’autre part, dans l’optique d’une éventuelle procédure judiciaire. Ce faisceau d’indices se constitue au travers de la mobilisation du personnel du bailleur social et notamment :

- par la vérification des noms sur les boîtes aux lettres qui ne correspondent pas toujours à ceux des locataires en titre ;
- l’identification des "va-et-vient" fréquents de voyageurs différents, qui révèle parfois une mise en sous-location sur une plateforme de location de logements touristiques ;
- une dénonciation d’un voisin, d’un ancien sous-locataire ou d’un tiers ;
- la constatation d’une consommation d’eau anormale et/ou irrégulière qui peut alerter voire confirmer une suspicion de sous-location.

La preuve de la sous-location peut se faire par tout moyen tant qu’elle est constituée de façon "loyale". Il s’avère opportun de faire constater par un huissier de justice les preuves d’une sous-location illégale. Cet officier ministériel peut alors dresser un procès-verbal de constat physique, en vérifiant sur place les conditions d’occupation du logement, ou informatique, en cas de sous-location via une plateforme touristique en ligne.

Les condamnations sont fréquentes en matière de sous-location via une plateforme de locations touristiques.

Une fois les éléments caractérisant la sous-location illégale réunis, il est primordial de rappeler les sanctions encourues au locataire en titre défaillant, par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier peut prendre la forme d’une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses du bail. En cas de sous-location illégale combinée à une inoccupation personnelle du logement (de plus de quatre mois dans l’année) par le locataire en titre, le bailleur peut plutôt lui proposer en opportunité de donner congé avec restitution des clés du logement, à l’amiable, afin d’éviter toute procédure judiciaire de résiliation du bail, coûteuse in fine au locataire défaillant (et longue et incertaine pour les deux parties).

Des condamnations sévères pour les locataires en fraude

En cas de sous-location illégale avérée et/ou d’inoccupation personnelle du logement, sur demande du bailleur social lésé, le juge peut notamment sanctionner le locataire d’une résiliation du bail, en ordonnant l’expulsion immédiate du locataire en titre et de tout occupant de son chef, le condamnant à payer des dommages et intérêts, les frais d’avocat et les dépens (dont les frais de constats d’huissier) au bailleur.

Toutes ces condamnations sont fréquentes en matière de sous-location via une plateforme de locations touristiques, y compris lorsque le logement n’a été sous-loué que trois fois pour des séjours temporaires et que le locataire en titre occupe bien l’appartement⁽²⁾. Sont également sanctionnées des mêmes condamnations la sous-location illicite plus pérenne, hors plateforme touristique, ainsi que l’inoccupation personnelle du logement du locataire en titre, alors même que son fils occupe occasionnellement les lieux⁽³⁾.

Le juge peut également assortir l’expulsion d’une lourde astreinte par jour de retard, faute de départ volontaire des locataires indélicats, après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en cas d’inoccupation personnelle du logement⁽⁴⁾.

Dans un arrêt publié au bulletin, la Cour de cassation a récemment condamné un locataire en fraude à reverser à son bailleur l’intégralité des sous-loyers perçus illégalement⁽⁵⁾. L’enjeu financier d’une telle décision s’avère considérable, notamment en raison du succès des locations touristiques via des sites en ligne (Airbnb en l’espèce). Or, depuis cet arrêt, les juges hésitent de moins en moins à prononcer le remboursement au bailleur, privé comme social, des sommes indûment perçues par le locataire au titre de la sous-location illicite.

(1) Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 16 avril 2019, n° 17/14668.
(2) Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 21 février 2020, n° 18/23633.
(3) Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 7 septembre 2017, n° 15/16061.
(4) Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 19 novembre 2019, n° 17/11317.
(5) Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 septembre 2019, 18-20.727.

Thèmes : Gestion locative - Bail d’habitation - Sous-location - Inoccupation personnelle du logement - Résiliation du bail.

Contact : François-Xavier Berthion, conseiller juridique, Pôle gestion locative, Direction juridique et fiscale, USH - Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org

Les exceptions à l’interdiction de sous-location

Des dispositions légales permettent aux locataires de logements sociaux de sous-louer une partie de leur logement à certaines conditions : en vertu de l’article L442-8-1 du CCH, ces derniers peuvent, après information à leur bailleur, sous-louer une partie de leur logement à des personnes de plus de 60 ans ou à des adultes présentant un handicap avec lesquelles ils ont conclu un contrat d’accueillant familial⁽¹⁾. Institué par la loi ÉLAN, le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, défini aux articles L631-17 à L631-19 du CCH, permet à une personne locataire du parc social de 60 ans et plus de sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans moyennant une contrepartie financière modeste. Dans ces deux hypothèses, le loyer de la ou des pièces principale(s) sous-louée(s) est calculé au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement.

(1) Conforme à l'article L442-1 du Code de l’action sociale et des familles.