Actualités Habitat n°1208

En application de la loi du 21 décembre 2001 donnant priorité à l’accès au logement social aux personnes handicapées, une instruction fiscale en date du 15 octobre 2002 définit les modalités de dégrèvement de la TFPB des travaux d’accessibilité réalisés par les organismes d’HLM (et par des SEM depuis la loi du 11 février 2005 relative à l’égalité des droits des personnes handicapées). L’intérêt principal de ce dispositif est de rendre possible la mise en accessibilité du parc sans qu’il soit fait référence explicitement à un occupant. Les travaux financés peuvent porter sur les logements (occupés ou vacants), les parties communes et les abords des bâtiments. Les bailleurs sociaux doivent inscrire ces travaux dans une politique active en matière d’accueil des personnes ayant une incapacité, personnes handicapées, personnes âgés ayant des problèmes de mobilité.

Une première enquête a été réalisée en 2004 par HTC à la demande de l’USH pour apprécier la manière dont les organismes se saisissaient de ce nouvel outil de financement.

En 2006, l’USH a souhaité réaliser une enquête sur la manière dont les organismes utilisent cet outil Le résultat de cette étude réalisée par J.David HTC, est présentée en fichier joint. Ce travail a été réalisé par téléphone par HTC auprès d’un échantillon 50 organismes d’HLM. Il a porté sur les demandes de dégrèvement relatives à des travaux facturés en 2003 et 2004 et fait suite à une première enquête menée en 2004 sur les travaux facturés en 2002 et au premier semestre 2003. Cette enquête n’a pas de caractère exhaustif et témoigne principalement des évolutions des pratiques. Ses principales conclusions sont les suivantes :

La montée en régime de la mise en œuvre de l’instruction fiscale relative aux déductions de TFPB pour travaux d’accessibilité se poursuit. Un nombre croissant d’organismes connaît ce dispositif et les montants faisant l’objet d’une demande de dégrèvement augmentent : 49K€ en moyenne pour les travaux réalisés en 2002, 84K€ pour les travaux réalisés en 2003, de 98 K€ pour les travaux réalisés en 2004. Pour les travaux réalisés en 2003, 16% des organismes interrogés ont déposé des demandes supérieures à 100K€. Parmi eux, deux ont déposé des dossiers supérieurs à 500K€, l’un pour des travaux réalisés en 2003 et l’autre pour les travaux 2004. Le nombre moyen par dossier de logements bénéficiant (directement ou par le biais de travaux dans les parties communes) d’une demande de dégrèvement augmente d’une année sur l’autre : il était en moyenne de 27 pour les travaux facturés en 2003 et de 36 en 2004.

En nombre de dossiers, les travaux financés concernent majoritairement des interventions réalisées au coup par coup dans les logements à la demande des locataires. La pose de douche reste l’intervention majoritaire : plusieurs solutions techniques sont utilisées pour la création de douche : siphon de sol, bac extra plat, reprise des évacuation d’eau sans ou avec pompe. Dans la salle de bains ou le WC, on trouve également la pose de barre d’appui, le remplacement de cuvette de WC notamment par un modèle surélevé, le remplacement de lavabo ou encore la pose de porte coulissante (1cas). Des travaux sont également réalisés dans la cuisine (réaménagement, changement de l’évier, pose de mitigeurs) et sur l’installation électrique dont la rehausse des prises de courant et l’abaissement d’interrupteurs.

La pose de volets roulants ou la motorisation de volets roulants est le domaine d’intervention le plus courant après la pose de douche.

Viennent ensuite la création de rampes, la motorisation de portes de hall d’immeuble et de portes d’entrée d’appartement, l’agrandissement de portes, l’amélioration du système de contrôle d’accès (pose de flash, de visiophone, de lecteur à badge ou à télécommande, abaissement de la hauteur de la platine de rue par un organisme), le traitement des seuils de porte- fenêtres et de l’accessibilité aux balcons et terrasses.

Dans les parties communes, des travaux lourds sont réalisés avec création d’ascenseur(s) ou de plateforme(s) élévatrice(s), l’amélioration de l’éclairage via la pose de détecteurs de présence pour l’allumage. Les abords ne sont pas oubliés avec des demandes de financement pour traitement du sol ou création de parking pour personnes handicapées. Enfin quelques organismes utilisent ce dispositif dans les logements-foyers de personnes âgées, le plus souvent dans le cadre d’opérations de réhabilitation.

L’enquête confirme les pratiques assez hétérogènes des circonscriptions fiscales concernant l’instruction des demandes : les délais de réponse sont en moyenne de 2 mois mais ils dépassent parfois la limite de 6 mois fixée par les textes sans que cela puisse laisser présager d’un refus. Globalement, les montants accordés correspondent aux montants demandés par les organismes. La principale difficulté tient aux marges d’interprétation de l’instruction fiscale notamment en matière de dépenses d’honoraires et de prise en compte des travaux de finition dont le montant peut être très important.

La préparation des demandes de dégrèvement par les organismes se révèle souvent assez fastidieuse : collecte et repérage dans les factures des travaux relevant du dégrèvement TFPB, suivi des demandes de dégrèvement sur plusieurs années, dispersion éventuelle des dossiers entre plusieurs centres d’impôts fonciers. Cette gestion est complexifiée par le fait que le dégrèvement de TFPB reste souvent mobilisé en complément d’autres aides, à la personne. Elle nécessite une bonne coordination entre les différents services concernés : gestion locative, maîtrise d’ouvrage, antennes décentralisées et les services financiers.

La communication avec les locataires sur l’existence de ce dispositif reste encore discrète par crainte de faire émerger une demande à laquelle les organismes ne sont pas certains de pouvoir apporter une réponse. Néanmoins, un nombre croissant d’organismes organismes mène des investigations visant à mieux connaître d’une part, leurs locataires âgés et handicapés et d’autre part, les potentialités du parc à accueillir ces publics dans la perspective d’une gestion plus globale et fine des réponses à apporter. Ces démarches s’inscrivent le plus souvent dans le cadre des plans stratégiques de patrimoine à moyen terme. Pour mener ces démarches, les organismes se dotent parfois d’un service spécialisé ou d’une coordination interservices.

La publication en cours des nouvelles règles techniques relatives à l’accessibilité dans le parc existant va contribuer à renforcer les besoins de financement dans ce domaine. Le dispositif TFPB va être mobilisé de manière accrue pour les travaux réalisés dans le parc de plus de 15 ans, pour peu qu’il ne soit pas trop dispersé et que la TFPB due à la circonscription des impôts de l’adresse de l’immeuble permette des demandes de dégrèvement suffisants. Dans les autres segments du parc, les organismes vont être confrontés à la difficulté de financer ces travaux rendus obligatoires par la loi.

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